Jaarrekening

1. Balans per 31 december 2017

(na resultaatbestemming) (bedragen x € 1.000)

  Ref.   12/31/2017     12/31/2016
Vaste activa            
Materiële vaste activa 8.1          
Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie   4 563     6 206  
      4 563     6 206
Vastgoedbeleggingen            
DAEB vastgoed in exploitatie 8.2 1 424 299     1 478 676  
Niet-DAEB vastgoed in exploitatie 8.2 147 324     59 516  
Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden 8.3 875     1 020  
Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie 8.3 3 520     8 743  
      1 576 018     1 547 955
Financiële vaste activa 8.4          
Deelnemingen   18     18  
Latente belastingvordering(en)   41 280     41 311  
Leningen u/g   2 813     2 817  
Overige vorderingen   80 482     95 635  
      124 593     139 781
Vlottende activa            
             
Voorraden 8.5          
Vastgoed bestemd voor de verkoop   2 269     3 247  
Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor de verkoop   -     64  
      2 269     3 311
Vorderingen 8.6          
Huurdebiteuren   975     1 155  
Gemeenten   72     -  
Vorderingen op groepsmaatschappijen   868     868  
Overige vorderingen   1 413     1 123  
Overlopende activa   1 103     152  
      4 431     3 298
             
Liquide middelen 8.7   19 900     28 006
             
      1 731 774     1 728 557

  Ref.   12/31/2017     12/31/2016
             
Eigen vermogen            
Herwaarderingsreserve 8.8   567 644     574 575
Overige reserves 8.9   488 391     456 889
             
Voorzieningen 8.10          
Voorziening onrendabele investeringen en herstructureringen   17 597     4 282  
Latente belastingverplichting(en)   4 599     4 629  
Overige voorzieningen   1 625     2 157  
      23 821     11 068
             
Langlopende schulden 8.11          
Schulden/leningen overheid   12 592     14 049  
Schulden/leningen kredietinstellingen   560 268     609 319  
Verplichtingen uit hoofde van onroerende zaken verkocht onder voorwaarden   714     833  
Embedded derivaten   19 090     21 497  
      592 664     645 698
             
Kortlopende schulden 8.12          
Schulden aan kredietinstellingen   28 908     14 218  
Schulden aan leveranciers   8 821     8 397  
Belastingen en premies sociale verzekeringen   4 663     1 554  
Overige schulden   3 992     6 239  
Overlopende passiva   12 870     9 919  
      59 254     40 327
             
      1 731 774     1 728 557

2. Functionele winst- en verliesrekening over 2017

(bedragen x € 1.000)      
  Ref. 2017 2016
Huuropbrengsten 9.1 115 722 113 936
Opbrengsten servicecontracten 9.2 4 812 4 761
Lasten servicecontracten 9.3 ‑/‑ 5 196 -/- 5.183
Overheidsbijdragen 9.4 21 21
Lasten verhuur en beheeractiviteiten 9.5 ‑/‑ 16 190 -/- 16.846
Lasten onderhoudsactiviteiten 9.6 ‑/‑ 28 188 -/- 30.482
Overige directe operationele lasten exploitatie bezit 9.7 ‑/‑ 9 040 -/- 8.192
Netto resultaat exploitatie vastgoedportefeuille   61 941 58 015
       
Omzet verkocht vastgoed in ontwikkeling   1 132  586
Lasten verkocht vastgoed in ontwikkeling   ‑/‑ 1 309 -/- 1.780
Toegerekende organisatiekosten   ‑/‑ 200 -/- 1.030
Toegerekende financieringskosten   ‑/‑ 242 -/- 892
Netto resultaat verkocht vastgoed in ontwikkeling 9.8 ‑/‑ 619 -/- 3.116
       
Verkoopopbrengst vastgoedportefeuille 9.9.1 34 803  22 192
Toegerekende organisatiekosten   ‑/‑ 192 -/- 140
Boekwaarde verkochte vastgoedportefeuille 9.9.2 ‑/‑ 29 989 -/- 16.921
Netto gerealiseerd resultaat verkoop vastgoedportefeuille   4 622 5 131
       
Overige waardeveranderingen vastgoedportefeuille 9.10.1 ‑/‑ 71 929 -/- 23.785
Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille 9.10.2 56 131  18 528
Gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille verkocht onder voorwaarden   -/- 25
Waardeveranderingen vastgoedportefeuille   ‑/‑ 15 798 -/- 5.282
       
Opbrengsten overige activiteiten 9.11 474  507
Kosten overige activiteiten   ‑/‑ 183 -/- 424
Netto resultaat overige activiteiten   291  83
       
Overige organisatiekosten 9.12 ‑/‑ 3 981 -/- 4.638
Leefbaarheid 9.13 ‑/‑ 2 681 -/- 1.624
       
Waardeveranderingen van financiële vaste activa en effecten 9.14.1 2 406  -/- 4.371
Opbrengst van vorderingen vaste activa en van effecten   257  -/- 48
Andere rentebaten en soortgelijke opbrengsten   37  20
Rentelasten en soortgelijke kosten 9.14.2 ‑/‑ 21 966 -/- 20.945
Saldo financiële baten en lasten   ‑/‑ 19 266 -/- 25.344
       
Belastingen 9.15 ‑/‑ 1 472
Resultaat uit deelnemingen   - -
Resultaat na belastingen   24 571 23 697

3. Kasstroomoverzicht 2017

(bedragen x € 1.000)

  Ref. Totaal  
(A) Operationele activiteiten   2017 2016
Ontvangsten:      
Huren 9. 1/2 116 207 112 825
Zelfstandige huurwoningen 9. 1/2 110 024 106 228
Onzelfstandige wooneenheden 9. 1/2 186 220
Intramuraal 9. 1/2 4 566 4 697
Maatschappelijk onroerend goed 9. 1/2 859 153
Bedrijfsmatig onroerend goed 9. 1/2 239 1103
Parkeervoorzieningen 9. 1/2 334 424
Vergoedingen   5 764 6 050
Overheidsontvangsten   21 21
Overige bedrijfsontvangsten   474 380
Renteontvangsten 9.14 ‑/‑ 2 ‑/‑ 11
Saldo ingaande kasstromen   122 464 119 265
Uitgaven:      
Erfpacht   16 17
Personeelsuitgaven:   12 145 11 687
Lonen en salarissen   9 059 8 651
Sociale lasten   1 439 1 426
Pensioenlasten   1 647 1 610
Onderhoudsuitgaven 9.6 19 213 22 707
Overige bedrijfsuitgaven 9.12 23 838 21 109
Renteuitgaven 9.14 21 212 21 995
Sectorspecifieke heffing onafhankelijk van resultaat   92 93
Verhuurdersheffing   10186 9 112
Leefbaarheid externe uitgaven niet investeringsgebonden   510 228
Vennootschapsbelasting  
Saldo uitgaande kasstromen   87 212 86 948
Kasstroom uit operationele activiteiten   35 252 32 317
       
(B) (Des)investeringsactiviteiten      
MVA ingaande kasstroom A. DAEB en B. niet DAEB activiteiten      
Verkoopontvangsten bestaande huur, woon- en niet woongelegenheden   37 378 23 501
Verkoopontvangsten woongelegenheden (VOV) na inkoop in dPi periode   190 -
Verkoopontvangsten grond   1132 -
(Des)Investeringsontvangsten overig   586
Tussentelling ingaande kasstroom MVA   38 700 24 087
MVA uitgaande kasstroom A. DAEB en B. niet DAEB activiteiten      
Nieuwbouw huur, woon- en niet woongelegenheden   13 564 38 867
Woningverbetering, woon- en niet woongelegenheden   42 131 8 098
Leefbaarheid externe uitgaven projectgebonden   -
Aankoop, woon- en niet woongelegenheden   -
Aankoop woongelegenheden (VOV) voor doorverkoop   145  -
Sloopuitgaven, woon- en niet woongelegenheden 8.2 2 010 1 611
Aankoop grond   -
Investeringen overig 8.1 884 3 286
Externe kosten bij verkoop   1 350 1 127
Tussentelling MVA uitgaande kasstroom   60 084 52 989
Saldo in- en uitgaande kasstroom MVA   ‑/‑ 21 384 ‑/‑ 28 902
FVA      
Ontvangsten verbindingen  
Ontvangsten overig 8.3 13 850 162
Uitgaven verbindingen  
Uitgaven overig 8.3 15 166 
Saldo in- en uitgaande kasstroom FVA   13 850 ‑15 004
Kasstroom uit (des)investeringen   ‑/‑ 7 534 ‑/‑ 43 906
       
(C) Financieringsactiviteiten      
Ingaand      
Nieuwe te borgen leningen   22 800 57 699
Nieuwe ongeborgde leningen DAEB-investeringen  
Uitgaand      
Aflossing geborgde leningen   58 624 27 031
Aflossing ongeborgde leningen DAEB-investeringen   109
Kasstroom uit financieringsactiviteiten 8.10 ‑35 824 30 559
       
Mutatie liquide middelen   ‑8 106 18 970
Wijziging kortgeldmutaties      
       
Liquide middelen per 1-1   28 006 9 036
Liquide middelen per 31-12   19 900 28 006

4. Toelichting op de balans en winst- en verliesrekening

4.1  Algemeen

Woningcorporatie Elkien is een stichting met de status van “toegelaten instelling volkshuisvesting”. Zij heeft specifieke toelating in de regio Friesland en is werkzaam binnen de juridische wetgeving vanuit de Woningwet. De statutaire vestigingsplaats is Leeuwarden, het bezoekadres is: De Opslach 69, 8448 GV te Heerenveen. De activiteiten bestaan voornamelijk uit de verhuur van woningen aan de sociale doelgroep en de daarvoor benodigde investeringen in vastgoed. Elkien staat ingeschreven bij de Kamer van Koophandel te Friesland onder nummer 01031575.

 

4.2  Continuïteit

Bij de waardering van de activa en passiva in de jaarrekening wordt uitgegaan van going concern en is daarmede gebaseerd op de continuïteit van de corporatie.

 

4.3  Grondslagen voor consolidatie

Elkien functioneert als hoofd van een groep. Elkien stelt echter geen geconsolideerde jaarrekening op, aangezien Elkien geen enkel materieel belang heeft in deelnemingen. De enige deelneming die Elkien per 31-12-2017 heeft, is Elkien Holding (100%), welke op haar beurt enkel 100% eigenaar is van Elkien CPS B.V. met een grondpositie van € 868.000,- en een 33 1/3% deelneming heeft in V.O.F. Oppenhuizerweg. Deze laatste is een ontwikkelingssamenwerking waarin nauwelijks kosten zijn gemaakt (circa € 18.000,-).

Gezien het niet-materiële belang in deze deelneming is geen geconsolideerde jaarrekening opgesteld, maar is de waardering van deze deelneming opgenomen onder de activapost ‘Vorderingen op groepsmaatschappijen’.

 

4.4  Stelselwijziging

In de jaarrekening 2017 is geen sprake van stelselwijzigingen.

 

4.5  Schattingswijziging

Met betrekking tot de afschrijving op de materiële vaste activa ten dienste van de exploitatie is een schattingswijziging doorgevoerd als gevolg van een vervroegde afschrijving op het ERP-systeem. Het effect op het verslagjaar 2017 en de verslagjaren 2018 en 2019 bedraagt respectievelijk een hogere afschrijving van € 745k, € 527k en € 527k.

 

 

4.6  Presentatiewijziging

In de jaarrekening van 2017 is sprake van de volgende presentatiewijzigingen:

  • In 2017 heeft Elkien een presentatiewijziging doorgevoerd voor de classificatie van het DAEB- en niet-DAEB bezit. De classificatie sluit hierbij direct aan op het scheidingsplan zoals deze is goedgekeurd door de Aw. Gezien de aard van deze wijziging zijn de mutaties verwerkt in het lopende boekjaar en heeft geen aanpassing van de vergelijkende cijfers plaatsgevonden.
  • Op grond van RJ 645 worden de modellen voor de balans, de winst- en verliesrekening en het kasstroomoverzicht gepubliceerd door het Ministerie van Binnenlandse Zaken. In 2017 betreft dit de volgende wijziging:

    Presentatie van het vastgoed in exploitatie, vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie en onroerende zaken verkocht onder voorwaarden vindt plaats onder Vastgoedbeleggingen (2016: Materiële vaste activa).

 

4.7  Schattingen

Bij toepassing van de grondslagen en regels voor het opstellen van de jaarrekening vormt de directie van Elkien zich verschillende oordelen en maakt schattingen die essentieel kunnen zijn voor de in de jaarrekening opgenomen bedragen. Indien het voor het geven van het in artikel 2:362 lid 1 BW vereiste inzicht noodzakelijk is, is de aard van deze oordelen en schattingen inclusief de bijbehorende veronderstellingen opgenomen bij de toelichting op de betreffende jaarrekeningposten.

Voor wat betreft de bedrijfswaarde heeft een corporatie jaarlijks te maken met schattingen omdat de bedrijfswaarde is gebaseerd op een inschatting van toekomstige kasstromen.

 

4.8 Verbonden partijen

Als verbonden partij worden aangemerkt alle rechtspersonen waarover overheersende zeggenschap, gezamenlijke zeggenschap of invloed van betekenis kan worden uitgeoefend. Eind 2017 zijn dit: Elkien Holding B.V. en Elkien CPS B.V.

 

4.9 Toelichting op het kasstroomoverzicht

Het kasstroomoverzicht is opgesteld volgens de directe methode. De liquiditeitspositie in het kasstroomoverzicht bestaat uit de liquide middelen onder aftrek van bankkredieten. In het kasstroomoverzicht wordt onderscheid gemaakt tussen operationele-, investerings- en financieringsactiviteiten.

De kasstromen uit hoofde van de financiering zijn gesplitst in kasstromen met betrekking tot mutaties in de hoofdsom (opgenomen onder financieringsactiviteiten) en betaalde interest (opgenomen onder operationele activiteiten). De investeringen in materiële vaste activa worden opgenomen onder aftrek van de onder overige schulden voorkomende verplichtingen.

Ontvangsten en uitgaven uit hoofde van interest, ontvangen dividenden en winstbelastingen zijn opgenomen onder de kasstroom uit operationele activiteiten. Betaalde dividenden zijn opgenomen onder de kasstroom uit financieringsactiviteiten. De verkrijgingsprijs van de verworven groepsmaatschappij is opgenomen onder de kasstroom uit investeringsactiviteiten, voor zover betaling in geld heeft plaatsgevonden. De geldmiddelen die in de verworven groepsmaatschappij aanwezig zijn, zijn op de aankoopprijs in mindering gebracht. Transacties waarbij geen instroom of uitstroom van kasmiddelen plaatsvindt, waaronder het afsluiten van financiële leasing, zijn niet in het kasstroomoverzicht opgenomen. De betaling van de leasetermijnen uit hoofde van het financiële leasingcontract zijn voor het gedeelte dat betrekking heeft op de aflossing als een uitgave uit financieringsactiviteiten aangemerkt en voor het gedeelte dat betrekking heeft op de interest als een uitgave uit operationele activiteiten.

5. Grondslagen voor waardering van activa en passiva

5.1  Regelgeving

De jaarrekening is opgesteld in overeenstemming met artikel 35 van de Herzieningswet toegelaten instellingen volkshuisvesting 2015, artikel 30 en 31 van Besluit toegelaten instellingen volkshuisvesting (BTIV) 2015, RJ 645 van de Richtlijnen voor de Jaarverslaggeving (herzien 2016) en de Beleidsregels toepassing Wet normering bezoldiging topfunctionarissen publieke en semipublieke sector (WNT).

Activa en passiva worden in het algemeen gewaardeerd tegen de verkrijgings- of vervaardigings­prijs of de actuele waarde. Indien geen specifieke waarderingsgrondslag is vermeld, vindt waardering plaats tegen de verkrijgingsprijs. In de balans, de winst- en verliesrekening en het kasstroomoverzicht zijn referenties opgenomen. Met deze referenties wordt verwezen naar de toelichting. Toelichtingen op posten in de balans, winst- en verliesrekening en kasstroomoverzicht zijn in de jaarrekening genummerd.

 

5.2  Vergelijking met voorgaand jaar

De gehanteerde grondslagen van waardering en van resultaatbepaling zijn ongewijzigd ten opzichte van het voorgaande jaar.

 

5.3  Materiële vaste activa

Algemene uitgangspunten
Tenzij bij de afzonderlijke balansposten iets anders wordt vermeld, gelden voor alle materiële vaste activa de volgende algemene uitgangspunten.

De onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie worden gewaardeerd tegen verkrijgings- of vervaardigingsprijs, onder aftrek van lineaire afschrijvingen gedurende de verwachte toekomstige gebruiksduur en bijzondere waardeverminderingen.

Niet aan de bedrijfsuitoefening dienstbare activa worden gewaardeerd tegen de verwachte opbrengstwaarde.

Verkrijgings- of vervaardigingsprijs
De verkrijgings- of vervaardigingsprijs wordt bepaald als de som van alle direct toe te rekenen uitgaven. Op grond wordt niet afgeschreven.

Voor zover verkregen subsidies kwalificeren als investeringssubsidie, worden deze in mindering gebracht op de verkrijgings- of vervaardigingsprijs.

Tevens worden hierbij de rente tijdens de bouw op vreemd vermogen en de direct toerekenbare interne kosten alsmede transactiekosten geactiveerd. Rente wordt uitsluitend toegerekend indien voor te vervaardigen materiële vaste activa noodzakelijkerwijs een aanmerkelijke hoeveelheid tijd nodig is om deze gebruiksklaar te maken en vangt aan bij start van de bouw. De geactiveerde rente is gebaseerd op de gemiddelde vermogenskostenvoet van de leningenportefeuille inclusief derivaten. Voor onroerende zaken waarvoor specifieke financiering is aangetrokken, wordt de interestvoet van deze specifieke financiering gehanteerd.

Er wordt rekening gehouden met bijzondere waardeverminderingen die op balansdatum worden verwacht.

Indien grond gekocht is met opstallen, met de intentie de opstallen te slopen of teniet te laten gaan en vervolgens op de grond nieuwbouw te realiseren, dan maken de eventuele boekwaarde van de opstallen en de gemaakte sloopkosten deel uit van de verkrijgingsprijs van de grond.

Verplichtingen tot herstel
Voor verplichtingen tot herstel na afloop van het gebruik van het actief (ontmantelingskosten) wordt een voorziening getroffen voor het verwachte bedrag op het moment van activering. Dit bedrag wordt verwerkt als onderdeel van de vervaardigingsprijs van het materieel vast actief.

 

5.4 Vastgoedbeleggingen

Algemene uitgangspunten
Tenzij bij de afzonderlijke waarderingsgrondslagen van de balansposten iets anders wordt vermeld, gelden voor alle vastgoedbeleggingen de volgende algemene uitgangspunten.

Verkrijgings- of vervaardigingsprijs
De verkrijgings- of vervaardigingsprijs wordt bepaald als de som van alle direct toe te rekenen uitgaven. Op grond wordt niet afgeschreven.

Voor zover verkregen subsidies kwalificeren als investeringssubsidie, worden deze in mindering gebracht op de verkrijgings- of vervaardigingsprijs.

Tevens worden hierbij de rente tijdens de bouw op vreemd vermogen en de direct toerekenbare interne kosten alsmede transactiekosten geactiveerd. Rente wordt uitsluitend toegerekend indien voor te vervaardigen materiële vaste activa noodzakelijkerwijs een aanmerkelijke hoeveelheid tijd nodig is om deze gebruiksklaar te maken en vangt aan bij start van de bouw. De geactiveerde rente is gebaseerd op de gemiddelde vermogenskostenvoet van de leningenportefeuille inclusief derivaten. Voor onroerende zaken waarvoor specifieke financiering is aangetrokken, wordt de interestvoet van deze specifieke financiering gehanteerd.

Er wordt rekening gehouden met bijzondere waardeverminderingen die op balansdatum worden verwacht.

Indien grond gekocht is met opstallen, met de intentie de opstallen te slopen of teniet te laten gaan en vervolgens op de grond nieuwbouw te realiseren, dan maken de eventuele boekwaarde van de opstallen en de gemaakte sloopkosten deel uit van de verkrijgingsprijs van de grond.

Verwerking van groot onderhoud
Elkien verwerkt de kosten van groot onderhoud aan haar materiële vaste activa als onderdeel van de boekwaarde indien wordt voldaan aan de criteria voor activering. De geactiveerde kosten worden als afzonderlijke component behandeld. Voor zover sprake is van vervanging van onderdelen van het actief, wordt de nog aanwezige boekwaarde van deze onderdelen gedesinvesteerd. Indien de boekwaarde van deze te desinvesteren onderdelen niet afzonderlijk uit de activa registratie zijn te herleiden, wordt deze benaderd op basis van de huidige uitgaven, teruggerekend naar de datum van oorspronkelijke investering, en indien van toepassing rekening houdend met de naar benadering tot het moment van vervanging hierover gepleegde afschrijvingen.

De onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie worden gewaardeerd tegen verkrijgings- of vervaardigingsprijs, onder aftrek van lineaire afschrijvingen gedurende de verwachte toekomstige gebruiksduur en bijzondere waardeverminderingen.

Niet aan de bedrijfsuitoefening dienstbare activa worden gewaardeerd tegen de verwachte opbrengstwaarde.

5.4.1  DAEB vastgoed in exploitatie & niet-DAEB vastgoed in exploitatie

Typering
DAEB vastgoed omvat woningen in exploitatie met een huurprijs onder de huurtoeslaggrens op het moment van het afsluiten van de huurovereenkomst, geliberaliseerde woningen die per balansdatum een huurprijs kennen lager dan de huurtoeslaggrens, het maatschappelijk vastgoed en het overige sociale vastgoed. De huurtoeslaggrens is een algemeen huurprijsniveau dat door de Minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties wordt vastgesteld. Maatschappelijk vastgoed is bedrijfsonroerend goed dat is verhuurd aan maatschappelijke organisaties, waaronder zorg-, welzijn-, onderwijs- en culturele instellingen en dienstverleners en tevens is vermeld op de bijlage zoals deze is opgenomen in de Beschikking van de Europese Commissie d.d. 15 december 2009 aangaande de staatssteun voor toegelaten instellingen.

Niet-DAEB vastgoed omvat woningen en overige objecten welke niet voldoen aan het criterium van DAEB vastgoed.

Waarderingsgrondslag
Vastgoed in exploitatie wordt ingaande de jaarrekening 2013 op grond van artikel 35 lid 2 van de Woningwet gewaardeerd tegen de marktwaarde in verhuurde staat. Elkien waardeert haar vastgoed in exploitatie bij eerste verwerking tegen verkrijgings- of vervaardigingsprijs. Daarna vindt waardering plaats tegen de actuele waarde zijnde de marktwaarde in verhuurde staat. De waardering tegen marktwaarde in verhuurde staat vindt plaats overeenkomstig de methodiek die is opgenomen in bijlage 2 van de Regeling toegelaten instellingen volkshuisvesting 2016 (‘Handboek modelmatig waarderen marktwaarde 2017’).

Elkien past voor het volledige bezit de full versie van het 'Handboek modelmatig waarderen marktwaarde 2017' toe.

Complexindeling
Overeenkomstig het 'Handboek modelmatig waarderen marktwaarde 2017' vindt waardering op waarderingscomplex niveau plaats. Elk waarderingscomplex bestaat uit vergelijkbare verhuureenheden voor wat betreft type eenheid, bouwjaar en locatie. Daarnaast is het gehele waarderingscomplex als eenheid aan een derde partij te verkopen. Alle verhuureenheden van Elkien maken deel uit van een waarderingscomplex of vormen een afzonderlijk waarderingscomplex.

Waarderingsmethode
De marktwaarde in verhuurde staat van het vastgoed in exploitatie is gebaseerd op een modelmatige, op kasstromen gebaseerde methodiek. De basiskenmerken van de methodiek zijn als volgt:

  • De aannames aangaande de geprognosticeerde kasstromen zijn gebaseerd op de contractuele verplichtingen van de toegelaten instelling die rusten op het vastgoed.
  • De overige (na de contractperiode in acht te nemen) aannames en uitgangspunten zijn gebaseerd op gegevens van de markt waarop de toegelaten instelling actief is.
  • Feiten en omstandigheden die kunnen worden gekwalificeerd als verplichtingen die niet specifiek aan het vastgoed zijn toe te rekenen zijn, (zoals bijvoorbeeld afgesloten convenanten met gemeenten over aan te houden volumes in huurprijs categorieën en mogelijk in de toekomst te maken prestatie afspraken) zijn niet opgenomen in de waardering van het vastgoed maar maken onderdeel uit van de niet uit de balans blijkende verplichtingen.
  • Het rekenmodel maakt gebruik van een Netto Contante Waardeberekening (NCW), ook wel Discounted Cash Flow (DCF) genaamd. Dit betekent dat voor een periode van 15 jaar de inkomsten en uitgaven betrouwbaar worden geschat en dat deze aan de hand van een disconteringsvoet “contant” worden gemaakt naar het heden. Daarnaast wordt een eindwaarde bepaald na afloop van de DCF-periode van 15 jaar (de zogenaamde exit yield).

Het inschatten van kosten en opbrengsten wordt gedaan aan de hand van twee scenario’s; doorexploiteren en uitponden. Bij doorexploiteren is de veronderstelling dat het volledige complex in bezit blijft gedurende de volledige DCF-periode. Het inrekenen van de markthuur geschiedt bij mutatie. Bij uitponden is de veronderstelling dat bij mutatie tot verkoop van individuele woningen wordt overgegaan.

Bij beide scenario’s wordt ervan uitgegaan dat het object/complex in zijn geheel aan een derde wordt verkocht. Per complex wordt uiteindelijk het scenario met de hoogste uitkomst gelijk gesteld aan het begrip “marktwaarde in verhuurde staat”, zijnde de actuele waarde waartegen de waardering van het vastgoed plaatsvindt.

Het inschatten van de kosten en opbrengsten wordt op basis van marktconforme uitgangspunten gedaan. De volgende parameters worden hierbij gehanteerd:

  • Prijsinflatie ten behoeve van de jaarlijkse indexatie van de ingerekende contracthuur, de markthuur, de maximale huur en de liberalisatiegrens, belastingen, verzekeringen en overige zakelijke lasten.
  • Loonstijging als uitgangspunt voor de stijging van de beheerskosten.
  • Bouwkostenstijging vormt het uitgangspunt voor de stijging van de onderhoudskosten, de verkoopkosten en de verouderingskosten.
  • Leegwaardestijging is de basis voor de stijging van de verkoopopbrengst in het uitpondscenario.

Elkien heeft de in het ‘Handboek modelmatig waarderen marktwaarde 2017’ voorgeschreven parameters en uitgangspunten toegepast. De belangrijkste uitgangspunten hiervan zijn in de volgende tabellen opgenomen.

Onder toepassing van de full-versie heeft Elkien voor de volgende vrijheidsgraden van het Handboek afwijkende standpunten ingenomen, zoals in de volgende tabel weergegeven. Hierbij is rekening gehouden met de specifieke omstandigheden van het bezit en/of de omgeving waarbinnen Elkien opereert.

Als gevolg van de ontwikkelingen in de woningmarkt is het marktrisico voor het werkgebied van Stichting Elkien met 0,25% verlaagd. Op basis van de verkooprestrictie uit hoofde van het Besluit Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting zijn bijbehorende verkoopkasstromen de eerste 7 jaar aangepast. Omdat deze aanpassing zich niet gelijk vertaalt in een lagere marktwaarde, is de disconteringsvoet verlaagd bij dié complexen waar dit van toepassing is.

Gehanteerde werkwijze taxaties
Jaarlijks wordt de waardering van 1/3 deel van de portefeuille vastgoed in exploitatie door externe onafhankelijke taxateurs gevalideerd door middel van gevel/zichttaxatie. Tevens vindt een toets op de waardering plaats op basis van beschikbare referentietransacties. De overige 2/3 deel van de portefeuille vastgoed in exploitatie wordt door middel van een aannemelijkheidsverklaring en taxatie-update bepaald.

In alle gevallen wordt tevens rekening gehouden met de contractuele verplichtingen van Elkien, zoals lopende huurcontracten. Voor de huurcomponent wordt er vanuit gegaan dat Elkien bij mutatie en voortgezette exploitatie de huur vaststelt op de marktconforme huur. De werkelijke huur bij mutatie kan op grond van beleidskeuzes van de corporatie lager uitvallen. De uitgaande kasstromen zijn gebaseerd op marktconforme parameters en kengetallen. Dit geldt zowel voor onderhouds- als beheerskosten.

Mutatie marktwaarde verhuurde staat
Mutaties in de marktwaarde in verhuurde staat van vastgoed in exploitatie worden in de winst- en verliesrekening verantwoord onder ‘Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille’.

Herwaardering
De herwaarderingsreserve wordt bepaald als het positieve verschil tussen de marktwaarde in verhuurde staat en de initiële verkrijgings- of vervaardigingsprijs (zonder rekening te houden met enige afschrijving of waardevermindering) en onder aftrek van (latente) belastingverplichtingen.

Bepaling bedrijfswaarde (ten behoeve van de toelichting)
Onder de bedrijfswaarde wordt verstaan de contante waarde van de aan een actief of samenstel van activa (kasstroom genererende eenheden) toe te rekenen toekomstige kasstromen die kunnen worden verkregen met de uitoefening van het bedrijf. De bedrijfswaarde wordt gevormd door de contante waarde van de geprognosticeerde kasstromen uit hoofde van toekomstige exploitatieopbrengsten en toekomstige exploitatielasten over de geschatte resterende looptijd van de investering.

De kasstroomprognoses zijn gebaseerd op redelijke en onderbouwde veronderstellingen die de beste schatting van de directie weergeven van de economische omstandigheden die van toepassing zullen zijn gedurende de resterende levensduur van het actief. De kasstromen zijn gebaseerd op de eind 2017 intern geformaliseerde meerjarenbegroting en bestrijken een periode van 5 jaar behoudens de verwachte verkopen ter dekking van de investeringen woningverbetering 2018-2022. Deze verkopen kunnen een werkingsduur van meer dan 5 jaar hebben. De kosten van planmatig onderhoud zijn gebaseerd op de in de meerjaren onderhoudsbegroting onderkende cycli per component. Voor latere jaren wordt uitgegaan van de verwachte gemiddelde groeivoeten voor inflatie, huurstijging en rente alsmede genormeerde lastenniveaus.

Bij de bedrijfswaardeberekening gelden de volgende uitgangspunten:

  • Jaarlijkse huurverhogingen van gemiddeld 1,5% voor de eerste 5 jaar en daarna 2,0% (voorgaand jaar eerste 5 jaar gemiddeld 2,4% en daarna 2,0%).
  • Jaarlijkse huurderving van gemiddeld 1,86% voor de eerste 5 jaar en daarna 1,86% (voorgaand jaar eerste 5 jaar gemiddeld 1,6% en daarna 1,6%).

  • Mutatiegraad is bepaald op objectniveau op basis van realisaties van de afgelopen 5 jaar met gemiddeld 6,4%, (gelijk aan voorgaand jaar).

  • Jaarlijkse stijgingen van de vastgoed gerelateerde variabele lasten. Binnen de variabele lasten worden de volgende componenten onderscheiden.
    personeelslasten                            loonindex  gemiddeld 2,3%; na 3e jaar 2,3%
    algemene beheerlasten                prijsindex  gemiddeld 1,6%; na 6e jaar 2,0%
    belastingen en verzekeringen      prijsindex  gemiddeld 1,6%; na 6e jaar 2,0%
    exploitatielasten servicekosten   prijsindex  gemiddeld 1,6%; na 6e jaar 2,0%
    overige zakelijke bedrijfslasten    prijsindex  gemiddeld 1,6%; na 6e jaar 2,0%

  • Leefbaarheid is in tegenstelling tot voorgaand jaar gedefinieerd als een vastgoed gerelateerde uitgave en derhalve in de bedrijfswaarde opgenomen.

  • Genormeerde variabele lasten (OZB, verzekering) is een percentage van de WOZ-waarde (0,195%) per verhuureenheid. 

  • Genormeerde onderhoudskosten bedragen voor alle jaren € 1.100, geïndexeerd met 2,2% in 2018 en daarna 2,3% per jaar (voorgaand jaar  in 2017 op € 988, voor 2018 en 2019 € 900 en daarna met een jaarlijkse stijging van 2,5%).

  • Een restwaarde van € 5.000 per gewogen vhe, rekening houdend met indexatie naar cashflow opbrengst bij einde looptijd en vervolgens netto contant gemaakt (voorgaand jaar: gelijk).

  • Een rekenrente van 5,0% (voorgaand jaar: 5,0%) voor WSW-geborgde woningen en voor niet-WSW-geborgde woningen, bedrijfsmatige en overige onroerende zaken.

  • De periode waarover contant gemaakt wordt, loopt parallel met de geschatte resterende levensduur van de complexen/investering. De minimale levensduur is gesteld op 15 jaar (voorgaand jaar: 15 jaar) tenzij vanuit planvorming een kortere levensduur gerechtvaardigd is.

  • De verhuurderheffing voor de jaren 2014-2018 is vastgelegd in de wet Maatregelen woningmarkt, welke inmiddels is aangenomen door de Tweede Kamer. Voor de tarieven, zie paragraaf 8.1.2. Op basis hiervan is de verhuurderheffing voor de gehele looptijd ingerekend.

  • Er is rekening gehouden met een Bijdrageheffing Autoriteit Woningcorporaties voor de jaren gehele looptijd met een tarief van € 3,35 per woongelegenheid 2018 en voor de jaren daarna een jaarlijkse inflatie toe te passen. 

De verwachte bruto opbrengstwaarde van woningen bestemd voor verkoop is gemiddeld gesteld op € 130.000 met verwachte leegwaardestijging van 2% (voorgaand jaar: € 120.000 voor individuele verkopen en € 86.000 voor complexmatige verkopen, beide zonder indexering door de jaren heen).

 

5.4.2 Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden

Elkien heeft in het verleden woningen verkocht onder voorwaarden waarbij de koper een contractueel bepaalde korting op de reële marktwaarde kreeg. De verwerking van dergelijke transacties hangt af van de contractuele voorwaarden. Elkien onderscheidt hierbij gerealiseerde verkopen, en verkopen welke kwalificeren als een financieringstransactie.

Als gerealiseerde verkoop kwalificeren:
Verkopen waarbij Elkien een plicht tot terugkoop heeft tegen (verwachte) reële waarde na het verstrijken van een aanzienlijk deel van de geschatte levensduur. Van deze verkopen wordt het verschil tussen de netto verkoopopbrengst en de boekwaarde op moment van verkoop als resultaat verantwoord onder de post ‘Netto gerealiseerd verkoopresultaat vastgoedportefeuille’.

Als financieringstransactie kwalificeren:
Verkopen waarbij Elkien een plicht tot terugkoop heeft tegen een vaste prijs, gebaseerd op de verwachte reële waarde op terugkoopmoment.

Deze als financieringstransactie gekwalificeerde verkopen onder voorwaarden worden als volgt verwerkt:

  • De betreffende onroerende zaken worden direct voorafgaand aan de verkoop gewaardeerd tegen actuele waarde zijnde de met de koper overeengekomen contractprijs.
  • De woning wordt voor de overeengekomen contractprijs opgenomen onder de Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden. De (nog te) ontvangen contractprijs wordt opgenomen als Verplichtingen uit hoofde van Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden (eerste waardering). 
  • De woning wordt jaarlijks per balansdatum gewaardeerd tegen de marktwaarde op basis van de geldende contractvoorwaarden van de verkoop onder voorwaarden; eventuele waardemutaties worden verwerkt als ‘Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille’.

De terugkoopverplichting wordt jaarlijks gewaardeerd op het bedrag dat Elkien verschuldigd zou zijn indien op balansmoment het actief tegen de overeengekomen contractvoorwaarden teruggekocht zou moeten worden. Eventuele mutaties in deze verplichtingen worden in het resultaat verwerkt als ‘Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille’.

Indien de verwachting bestaat dat de terugkoop binnen één jaar zal plaatsvinden, wordt de verplichting onder de kortlopende schulden verantwoord.

5.4.3 Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie

Typering
Dit betreffen complexen in aanbouw die zijn bestemd om te worden ingezet als vastgoed in exploitatie zijnde een vastgoedbelegging.

Waarderingsgrondslag
Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie als vastgoedbelegging wordt bij eerste verwerking gewaardeerd tegen uitgaafprijzen en toegerekende kosten van het werkapparaat uit hoofde van voorbereiding, toezicht en directievoering of lagere marktwaarde en inclusief transactiekosten (zoals overdrachtsbelasting, notariskosten en andere transactiekosten).

Voorts wordt rente tijdens de bouw toegerekend vanaf het moment dat daadwerkelijk met ontwikkeling is gestart. De geactiveerde rente wordt berekend tegen de gemiddelde rentevoet over het totale vreemde vermogen. Voor onroerende zaken waarvoor specifieke financiering is aangetrokken, wordt de interestvoet van deze specifieke financiering gehanteerd.

5.5 Financiële vaste activa

5.5.1 Andere deelnemingen

Deelnemingen waarin geen invloed van betekenis kan worden uitgeoefend, worden gewaardeerd tegen verkrijgingsprijs. Indien sprake is van een bijzondere waardevermindering vindt waardering plaats tegen de realiseerbare waarde; afwaardering vindt plaats ten laste van de winst- en verliesrekening.

5.5.2 Latente belastingvorderingen

Voor de waardering van latente belastingvorderingen en –verplichtingen zie paragraaf 5.10.2 Voorziening latente belastingverplichtingen.

Belastinglatenties worden gewaardeerd op basis van contante waarde. De netto gehanteerde effectieve vermogenskostenvoet bedraagt 2,5%. Het geldende tarief voor de vennootschapsbelasting bedraagt 25%.

5.5.3 Leningen u/g

De leningen u/g worden initieel gewaardeerd tegen de reële waarde van het verstrekte bedrag. Vervolgens vindt waardering plaats tegen geamortiseerde kostprijs waarbij rekening wordt gehouden met een eventuele bijzondere waardevermindering. Indien er bij de verstrekking van leningen sprake is van disagio of agio, wordt dit gedurende de looptijd ten gunste respectievelijk ten laste van het resultaat gebracht als onderdeel van de effectieve rente. Ook transactiekosten worden verwerkt in de eerste waardering en als onderdeel van de effectieve rente ten laste van het resultaat gebracht. Er zijn geen (andere) contractuele bepalingen (zekerheden) inzake de leningen u/g vastgelegd.

5.5.4 Overige vorderingen

Vorderingen worden bij eerste verwerking gewaardeerd tegen de reële waarde van de tegenprestatie, gewoonlijk de nominale waarde, en na eerste verwerking tegen de geamortiseerde kostprijs. Als de ontvangst van de vordering is uitgesteld op grond van een verlengde overeengekomen betalingstermijn, wordt de reële waarde bepaald aan de hand van de contante waarde van de verwachte ontvangsten en worden er op basis van de effectieve rente rente-inkomsten ten gunste van de winst- en verliesrekening gebracht. Voorzieningen wegens oninbaarheid worden in mindering gebracht op de boekwaarde van de vordering.

5.5.5 Bijzondere waardeverminderingen van financiële vaste activa

Ook voor financiële vaste activa, waaronder financiële instrumenten beoordeelt Elkien op balansdatum of er objectieve aanwijzingen, zijn voor bijzondere waardeverminderingen van een financieel actief of een groep van financiële activa. Bij aanwezigheid van objectieve aanwijzingen voor bijzondere waardeverminderingen bepaalt Elkien de omvang van het verlies uit hoofde van de bijzondere waardeverminderingen, en verwerkt dit direct in de winst- en verliesrekening.

Bij financiële activa die gewaardeerd zijn tegen geamortiseerde kostprijs, wordt de omvang van de bijzondere waardevermindering bepaald als het verschil tussen de boekwaarde van het actief en de best mogelijke schatting van de toekomstige kasstromen, contant gemaakt tegen de effectieve rentevoet van het financiële actief zoals die is bepaald bij de eerste verwerking van het instrument.

Een eventueel bijzonder waardeverminderingsverlies wordt teruggenomen indien de afname van de waardevermindering verband houdt met een objectieve gebeurtenis na afboeking. De terugname wordt beperkt tot maximaal het bedrag dat nodig is om het actief te waarderen op de geamortiseerde kostprijs op het moment van de terugname, als geen sprake geweest zou zijn van een bijzondere waardevermindering. Het teruggenomen verlies wordt in de winst- en verliesrekening verwerkt.

 

5.6 Voorraden

5.6.1 Vastgoed bestemd voor de verkoop

Opgeleverd vastgoed beschikbaar en bestemd voor de verkoop wordt gewaardeerd op vervaardigingsprijs of lagere opbrengstwaarde. De vervaardigingsprijs omvat alle kosten die samenhangen met de verkrijging of vervaardiging, alsmede gemaakte kosten om de voorraden op hun huidige plaats en in hun huidige staat te brengen. In de kosten van vervaardiging zijn begrepen directe loonkosten en toeslagen voor aan de productie gerelateerde indirecte vaste en variabele kosten. De toerekening van rente vindt plaats conform hetgeen beschreven onder waarderingsgrondslag in paragraaf ‘Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie’.

De opbrengstwaarde is de geschatte verkoopprijs onder aftrek van direct toerekenbare verkoopkosten. Bij de bepaling van de opbrengstwaarde wordt rekening gehouden met de incourantheid van de voorraden.

5.6.2 Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor de verkoop

‘Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor de verkoop’ omvat nog niet opgeleverde en nog onverkochte woningen uit projectontwikkeling en wordt gewaardeerd op vervaardigingsprijs of lagere opbrengstwaarde. De vervaardigingsprijs omvat alle kosten die samenhangen met de verkrijging of vervaardiging, alsmede gemaakte kosten om de voorraden op hun huidige plaats en in hun huidige staat te brengen. In de kosten van vervaardiging zijn begrepen directe loonkosten en toeslagen voor aan de productie gerelateerde indirecte vaste en variabele kosten. De toerekening van rente vindt plaats conform hetgeen beschreven onder waarderingsgrondslag in paragraaf ‘Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie’.

De opbrengstwaarde is de geschatte verkoopprijs onder aftrek van direct toerekenbare verkoopkosten. Bij de bepaling van de opbrengstwaarde wordt rekening gehouden met de incourantheid van de voorraden.

 

5.7 Vorderingen

Vorderingen worden bij eerste verwerking gewaardeerd tegen de reële waarde van de tegenprestatie. Vorderingen worden na eerste verwerking gewaardeerd tegen de geamortiseerde kostprijs, veelal gelijk aan de nominale waarde.

Een voorziening voor oninbaarheid, gebaseerd op een statische beoordeling per balansdatum, wordt in mindering gebracht op de boekwaarde van de vordering.

5.8 Liquide middelen

Liquide middelen bestaan uit kas- en banktegoeden en direct opeisbare deposito’s met een looptijd korter dan twaalf maanden. Rekening-courantschulden bij banken zijn opgenomen onder ‘Schulden aan kredietinstellingen’ onder kortlopende schulden. Liquide middelen worden gewaardeerd tegen nominale waarde.

 

5.9 Eigen vermogen

5.9.1 Herwaarderingsreserve

In de herwaarderingsreserve worden de ongerealiseerde waardevermeerderingen van de onroerende zaken in exploitatie opgenomen. Er is sprake van een ongerealiseerde waardevermeerdering indien de marktwaarde van een waarderingscomplex op balansdatum hoger is dan de boekwaarde op basis van de verkrijgingsprijs- of vervaardigingsprijs. Indien op een waarderingscomplex in het verleden een waardevermindering is verantwoord, dan wordt pas een herwaarderingsreserve gevormd voor het betreffende complex voor zover de marktwaarde hoger is dan de boekwaarde op basis van verkrijgings- of vervaardigingsprijs.

Het gerealiseerde deel van de herwaarderingsreserve van op marktwaarde gewaardeerde onroerende zaken in exploitatie wordt rechtstreeks ten gunste van de overige reserves verantwoord. Daar de waardevermeerdering van de onroerende zaken in exploitatie reeds ten gunste van de winst- en verliesrekening is gebracht – en in verband hiermee een herwaarderingsreserve is gevormd – is verwerking van de daaropvolgende realisatie ten gunste van de winst- en verliesrekening niet toegestaan.

 

5.10 Voorzieningen

Voorzieningen worden gevormd voor in rechte afdwingbare of feitelijke verplichtingen en verliezen die op balansdatum bestaan, waarbij het waarschijnlijk is dat een uitstroom van middelen noodzakelijk is en waarvan de hoogte redelijkerwijs kan worden geschat. De voorzieningen worden gewaardeerd tegen de beste schatting van de bedragen die noodzakelijk zijn om de verplichtingen per balansdatum af te wikkelen. De voorzieningen worden gewaardeerd tegen nominale waarde van de uitgaven die naar verwachting noodzakelijk zijn om de verplichtingen af te wikkelen, tenzij anders vermeld. 

Wanneer de verwachting is dat een derde de verplichtingen vergoedt, en wanneer het waarschijnlijk is dat deze vergoeding zal worden ontvangen bij de afwikkeling van de verplichting, wordt deze vergoeding als een actief in de balans opgenomen.

5.10.1 Voorziening onrendabele investeringen en herstructureringen

Bij de bepaling van voorzieningen wordt uitgegaan van in rechte afdwingbare of feitelijke verplichtingen die op de balansdatum bestaan. Tot de feitelijke verplichtingen worden ook gerekend verplichtingen die kunnen worden gekwalificeerd als “intern geformaliseerd en extern gecommuniceerd”. Hiervan is sprake wanneer uitingen namens de corporatie zijn gedaan richting huurders, gemeenten en overige stakeholders aangaande verplichtingen inzake toekomstige herstructureringen en toekomstige nieuwbouwprojecten. Een feitelijke verplichting is gekoppeld aan het besluitvormingsproces van de corporatie rondom projectontwikkeling en herstructurering. Van een feitelijke verplichting is sprake indien de formalisering van de definitief ontwerp fase en afgeleid het aanvragen van de bouwvergunning heeft plaatsgevonden.

Verwachte verliezen als gevolg van onrendabele investeringen in nieuwbouw worden als bijzondere waardeverandering in mindering gebracht op de boekwaarde van het complex waartoe de investeringen gaan behoren. Indien en voor zover de verwachte verliezen de boekwaarde van het betreffende complex overtreffen, wordt voor dit meerdere een voorziening gevormd. Onder verwachte verliezen wordt in dit verband verstaan de netto contante waarde van alle investeringsuitgaven minus aan deze investering toe te rekenen ontvangsten.

De voorziening onrendabele investeringen wordt gewaardeerd op basis van contante waarde. De netto gehanteerde effectieve vermogenskostenvoet bedraagt 2,5%.

5.10.2 Voorziening latente belastingverplichtingen

Latente belastingvorderingen en -verplichtingen worden opgenomen voor tijdelijke verschillen tussen de waarde van de activa en passiva volgens fiscale voorschriften enerzijds en de (boek-)waarden die in deze jaarrekening gevolgd worden anderzijds. De berekening van de latente belastingvorderingen en -verplichtingen geschiedt tegen de belastingtarieven die op het einde van het verslagjaar gelden, of tegen de tarieven die in de komende jaren gelden, voor zover deze al bij wet zijn vastgesteld.

Latente belastingvorderingen, uit hoofde van verrekenbare verschillen en beschikbare voorwaartse verliescompensatie, worden opgenomen voor zover het waarschijnlijk is dat er toekomstige fiscale winst beschikbaar zal zijn, waarmee verliezen kunnen worden gecompenseerd en verrekening kan worden benut.

Latente belastingvorderingen zijn opgenomen onder de financiële vaste activa, latente belastingverplichtingen zijn opgenomen onder de voorzieningen.

Belastinglatenties worden gewaardeerd op basis van contante waarde. De netto gehanteerde effectieve vermogenskostenvoet bedraagt 2,5%.

5.10.3 Overige voorzieningen

De overige voorzieningen worden opgenomen tegen de voor de afwikkeling van de voorziening naar verwachting noodzakelijke uitgaven. Deze uitgaven zijn gewaardeerd tegen nominale waarde, tenzij hieronder anders is aangegeven. Elkien onderkent de volgende ‘Overige voorzieningen’:

  • Jubilea. Deze wordt opgenomen tegen de contante waarde van de verwachte uitkeringen gedurende het dienstverband. Bij de berekening van de voorziening wordt onder meer rekening gehouden met verwachte salarisstijgingen en de blijfkans. Als disconteringsvoet wordt de gemiddelde vermogenskostenvoet gehanteerd.
  • Opleidingen. Deze wordt opgenomen tegen de contante waarde van de opgebouwde rechten. Bij de berekening van de voorziening wordt onder meer rekening gehouden met opgebouwde rechten en de blijfkans. Als disconteringsvoet wordt de gemiddelde vermogenskostenvoet gehanteerd.
  • Optimalisatie. Er is begin 2013 een strategisch plan ontwikkeld met doelen die we in 2015 tot en met 2018 willen bereiken. Daarnaast hebben we strategische plannen voor ketensamenwerking en optimalisatie vastgesteld, waarin we op termijn een reductie van het aantal fte’s voorzien. 

5.11 Schulden

Langlopende schulden worden bij de eerste verwerking gewaardeerd tegen reële waarde. Een eventueel verschil tussen het ontvangen bedrag en de reële waarde van de lening wordt verantwoord op basis van de bij die transactie horende economische werkelijkheid. Transactiekosten die direct zijn toe te rekenen aan de verwerving van de schulden worden in de waardering bij eerste verwerking opgenomen. Schulden worden na eerste verwerking gewaardeerd tegen geamortiseerde kostprijs, zijnde het ontvangen bedrag rekening houdend met agio of disagio en onder aftrek van transactiekosten.

Het verschil tussen de bepaalde boekwaarde en de uiteindelijke aflossingswaarde wordt op basis van de effectieve rente gedurende de looptijd van de schulden in de winst- en verliesrekening als interestlast verwerkt. Met boeten, verschuldigd voor vervroegde aflossing, dient rekening gehouden te worden indien en voor zover die vervroegde aflossing bij de schuldeiser is aangekondigd of op andere wijze vaststaat.

De aflossingsverplichting voor het komend jaar van de langlopende schulden is opgenomen onder de kortlopende schulden.

In het kader van de verkoop van woningen onder voorwaarden heeft de corporatie een terugkoopverplichting die mede afhankelijk is van de ontwikkeling van de waarde van de woningen in het economisch verkeer en de specifieke contractuele voorwaarden. De terugkoopverplichting wordt jaarlijks gewaardeerd. Indien de verwachting bestaat dat de terugkoop binnen één jaar zal plaatsvinden, is de verplichting onder de kortlopende schulden verantwoord.

In leningen besloten derivaten worden afgesplitst en separaat verantwoord indien er geen nauw verband bestaat tussen de economische kenmerken en risico's van het in het contract besloten derivaat en de economische kenmerken en risico's van het basiscontract. Voor de waardering en resultaatbepaling van deze embedded derivaten wordt verwezen naar paragraaf 7.6.

 

5.12 Leasing

Operationele leasing
Leasecontracten waarbij een groot deel van de voor- en nadelen verbonden aan de eigendom niet bij Elkien ligt, worden verantwoord als operationele leasing. Verplichtingen uit hoofde van operationele leasing worden, rekening houdend met ontvangen vergoedingen van de lessor, op lineaire basis verwerkt in de winst- en verliesrekening over de looptijd van het contract.

 

5.13 Afgeleide financiële instrumenten (derivaten)

Elkien maakt gebruik van rentederivaten en heeft embedded derivaten welke zijn afgescheiden van het basiscontract. Deze worden tegen geamortiseerde kostprijs opgenomen. De wijze van verwerking van waardeveranderingen van het afgeleide financiële instrument is afhankelijk van of er met het afgeleide financiële instrument kostprijs hedge accounting wordt toegepast. Indien er geen kostprijs hedge accounting wordt toegepast, wordt er door Elkien een schuld opgenomen voor een eventuele negatieve reële waarde van het derivaat.

Bij het toepassen van kostprijs hedge accounting is de eerste waardering en de grondslag van verwerking in de balans en de resultaatbepaling van het hedge-instrument afhankelijk van de afgedekte post. Dit betekent dat Elkien derivaten tegen kostprijs waardeert omdat de afgedekte leningen ook tegen kostprijs in de balans worden verwerkt.

Het ineffectieve deel van de hedge relatie wordt direct in de winst-en-verliesrekening verwerkt indien het hedge-instrument een negatieve reële waarde heeft.

6. Grondslagen voor bepaling van het resultaat

6.1  Algemeen

Het resultaat wordt bepaald als verschil tussen de opbrengstwaarde van de geleverde prestaties en de kosten en andere lasten over het jaar. De resultaten op transacties worden verantwoord in het jaar waarin zij zijn gerealiseerd; verliezen reeds zodra zij voorzienbaar zijn.

Het resultaat wordt tevens bepaald met inachtneming van de verwerking van ongerealiseerde waardeveranderingen van op actuele waarde gewaardeerde vaste activa en afgeleide financiële instrumenten.

De winst- en verliesrekening wordt gepresenteerd op basis van de functionele indeling. Omdat Elkien naast verhuuractiviteiten, tevens activiteiten verricht op het gebied van ontwikkeling van vastgoed en verkoop van delen van de vastgoedportefeuille, geeft de functionele indeling de gebruiker van de jaarrekening een beter inzicht dan de categoriale indeling.

In de functionele winst- en verliesrekening zijn alle opbrengsten direct toe te rekenen aan de activiteiten van Elkien. Bij de kosten is er een onderscheid tussen de direct toerekenbare kosten en de indirecte kosten. De direct toerekenbare kosten worden bij het betreffende onderdeel verantwoord. De toerekening van de indirecte kosten aan de onderscheiden onderdelen van de functionele winst- en verliesrekening gebeurt op basis van verdeelsleutels.

Direct toerekenbare kosten
Dit is bij Elkien ruim 90% van alle kosten en is als volgt bepaald:
Alle kosten en opbrengsten die direct kunnen worden toegerekend aan de voorgeschreven activiteiten zijn direct toegerekend. Voorbeelden hiervan zijn: huuropbrengsten, onderhoudskosten, waardeveranderingen, financiële baten en lasten.

Niet direct toerekenbare opbrengsten en kosten
Nadat de directe toerekenbare opbrengsten en kosten zijn toegerekend, resteert de categorie ‘niet direct toerekenbare opbrengsten en kosten’. Dit is bij Elkien minder dan 10% van het totaal.

Bij de toerekening van de ‘niet direct toerekenbare opbrengsten en kosten’ kiest Elkien voor de zogenaamde opslagmethode. Dat wil zeggen het hanteren van een opslag op de directe kosten om de indirecte kosten te dekken.

Voor de toerekening van indirecte kosten en opbrengsten wordt gebruik gemaakt van een procentuele opslag over de directe toegerekende lonen en salarissen.

 

6.2  Bedrijfsopbrengsten

6.2.1  Opbrengstverantwoording algemeen

Opbrengsten uit de levering van goederen worden verwerkt zodra alle belangrijke rechten en risico’s met betrekking tot de eigendom van de goederen zijn overgedragen aan de koper. Opbrengsten uit de levering van diensten geschieden naar rato van de geleverde prestaties, gebaseerd op de verrichte diensten tot aan de balansdatum in verhouding tot de in totaal te verrichten diensten.

6.2.2  Huuropbrengsten

De jaarlijkse huurverhoging is van overheidswege gebonden aan een maximum, op totaalniveau namelijk de inflatie over 2017 (0,3%) plus 1%. Dus op totaalniveau mag de verhoging maximaal 1,3% zijn. Maar men mag wel per contract differentiëren als volgt:

Huishoudinkomen Maximale huurverhoging incl. 1,0 % inflatie
Tot € 40.349 2,8%
Vanaf € 40.349 4,3%

Elkien heeft besloten om een inflatievolgend huurbeleid te voeren voor het grootste deel van haar huurders. De huren voor de huishoudens met een inkomen tot € 40.349 zijn met 0,3% verhoogd. Alleen voor huishoudens met een inkomen vanaf € 40.349 wordt inkomensafhankelijke huurverhoging toegepast. Deze huurders kregen een huurverhoging van maximaal 4,3%.
De precieze hoogte van de maximale huurverhoging in de komende jaren en het aantal jaren dat deze mogelijkheid tot inkomensafhankelijke huurverhoging zal blijven bestaan zijn nog onzeker. Vanwege deze onzekerheden kiest Elkien ervoor om in de financiële doorrekeningen vanaf 2018 alle woningen maximaal met inflatie te verhogen.

6.2.3  Opbrengsten servicecontracten

Dit betreffen ontvangen bedragen van huurders en bewoners ter dekking van te maken en gemaakte servicekosten. Jaarlijks vindt verrekening plaats op basis van de daadwerkelijke bestedingen. De kosten worden verantwoord onder de lasten servicecontracten.

6.2.4  Overheidsbijdragen

Onder deze post zijn de overige overheidsbedragen opgenomen. 

6.2.5  Wijzigingen in voorraad bestemd voor de verkoop

Onder deze post worden de wijzigingen opgenomen in de post ‘Vastgoed bestemd voor de verkoop’ (opgenomen onder de Voorraden). Bij realisatie van een verkoop wordt de boekwaarde direct voorafgaand aan de verkoop teruggenomen op deze regel.

6.2.6 Netto verkoopresultaat vastgoedportefeuille

Onder deze rubriek worden de volgende verkoopresultaten opgenomen:

  • Boekresultaat van gerealiseerde verkopen van vastgoed in exploitatie.
  • Netto verkoopopbrengst bij levering van Vastgoed bestemd voor de verkoop.

De boekwinst van gerealiseerde verkopen van vastgoed in exploitatie betreft het saldo van de behaalde verkoopopbrengst minus de boekwaarde. Resultaten worden verantwoord op het moment van levering (passeren transportakte). Eventuele verliezen op nieuwbouw koopprojecten worden verantwoord zodra deze voorzienbaar zijn.

De opbrengst uit woningen verkocht onder voorwaarden wordt alleen als verkoopopbrengst verantwoord als alle belangrijke economische rechten zijn overgedragen aan de koper.

 

6.3  Bedrijfslasten

6.3.1  Lastenverantwoording algemeen

Lasten worden verantwoord in het jaar waarop ze betrekking hebben. Hierbij wordt onderscheid gemaakt tussen direct en indirect toe te rekenen kosten.

6.3.2  Afschrijvingen materiële vaste activa en vastgoedbeleggingen

De afschrijvingen op onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie worden gebaseerd op basis van de verkrijgings- of vervaardigingsprijs. Afschrijvingen vinden plaats volgens de lineaire methode op basis van de verwachte gebruiksduur. Met een mogelijke restwaarde wordt rekening gehouden. Op grond en op reële waarde gewaardeerde vastgoedbeleggingen wordt niet afgeschreven.

Indien een schattingswijziging plaatsvindt van de toekomstige gebruiksduur, dan worden de toekomstige afschrijvingen aangepast.

Afschrijvingen worden via verdeelsleutels toegerekend aan de afzonderlijke activiteiten.

6.3.3  Lasten onderhoudsactiviteiten

Onder deze post worden alle direct aan het verslagjaar toe te rekenen kosten van onderhoud verantwoord. Van toerekenbaarheid is sprake als de daadwerkelijke werkzaamheden in het verslagjaar hebben plaatsgevonden. Reeds aangegane verplichtingen, waarvan de werkzaamheden nog niet zijn uitgevoerd op balansdatum, worden verwerkt onder de niet uit de balans blijkende verplichtingen.

Het storings- en mutatieonderhoud wordt onderscheiden in kosten van derden en eigen dienst, alsmede de kosten van het materiaalverbruik. In de winst- en verliesrekening zijn de kosten van de eigen dienst opgenomen bij de kostensoort salarissen en sociale lasten. De lasten van onderhoud onderscheiden zich van activeerbare kosten door het feit dat er geen sprake is van een levensduurverlenging en/of waardeverhoging van het actief.

6.3.4  Lonen, salarissen en sociale lasten

Lonen, salarissen en sociale lasten worden op grond van de arbeidsvoorwaarden verwerkt in de winst -en- verliesrekening voor zover ze verschuldigd zijn aan werknemers.

6.3.5  Pensioenlasten

Elkien kent één pensioenregeling.

Pensioenregeling van het bedrijfstakpensioenfonds voor de Woningcorporaties

Elkien heeft voor bijna al haar medewerkers een verplichtingenbenadering. Hiervoor in aanmerking komende werknemers bouwen jaarlijks een pensioenrecht op over het loon van dat jaar (middelloonregeling). Hierbij is een pensioen toegezegd aan personeel op de pensioengerechtigde leeftijd, afhankelijk van leeftijd, salaris en dienstjaren.

De verplichtingen, welke voortvloeien uit deze rechten van haar personeel, zijn ondergebracht bij de Stichting Pensioenfonds voor de Woningcorporaties (SPW). Elkien betaalt hiervoor premies waarvan de werkgever iets meer en de werknemer iets minder dan de helft betaalt.

De pensioenrechten worden jaarlijks geïndexeerd, indien en voor zover de dekkingsgraad van het pensioenfonds (het vermogen van het pensioenfonds gedeeld door haar financiële verplichtingen) dit toelaat. Naar de stand van ultimo december 2017 is de dekkingsgraad van het pensioenfonds circa 116%.

Op de Nederlandse pensioenregelingen zijn de bepalingen van de Nederlandse Pensioenwet van toepassing en worden op verplichte, contractuele of vrijwillige basis premies aan pensioenfondsen en verzekeringsmaatschappijen betaald door Elkien. De premies worden verantwoord als personeelskosten zodra deze verschuldigd zijn. Vooruitbetaalde premies worden opgenomen als overlopende activa indien dit tot een terugstorting leidt of tot een vermindering van toekomstige betalingen. Nog niet betaalde premies worden als verplichting op de balans opgenomen.

6.3.6  Leefbaarheid

De hieronder verantwoorde kosten betreffen kosten van fysieke ingrepen, niet zijnde investeringen en uitgaven voor activiteiten in de omgeving van woongelegenheden van Elkien, die de leefbaarheid in buurten en wijken ten goede moeten komen.

6.3.7  Waardeveranderingen van financiële vaste activa en van effecten

Waardevermeerderingen op effecten worden verwerkt op basis van de gerealiseerde resultaten bij verkoop. Voor aandelen, verantwoord onder effecten, worden waardevermeerderingen eerst verantwoord via het eigen vermogen. Het cumulatieve resultaat dat voorheen in het eigen vermogen was opgenomen, wordt overgeboekt naar de winst- en verliesrekening op het moment dat de desbetreffende aandelen niet langer in de balans worden verwerkt.

(Bijzondere) waardeverminderingen op effecten worden rechtstreeks in de winst- en verliesrekening verantwoord.

6.3.8 Opbrengst van vorderingen die tot de vaste activa behoren en van effecten

Dividend te ontvangen van niet op nettovermogenswaarde gewaardeerde deelnemingen en aandelen, verantwoord onder effecten, worden verantwoord zodra Elkien het recht hierop heeft verkregen. Koersverschillen op effecten worden verantwoord onder ‘waardeveranderingen van financiële vaste activa en van effecten’.

6.3.9 Rentebaten en rentelasten

Rentebaten en rentelasten worden tijdsevenredig verwerkt, rekening houden met de effectieve rentevoet van de betreffende activa en passiva. Bij de verwerking van de rentelasten wordt rekening gehouden met de verantwoorde transactiekosten op de ontvangen leningen die als onderdeel van de berekening van de effectieve rente worden meegenomen.

6.3.10  Activeren van rentelasten

Rentelasten worden geactiveerd voor kwalificerende activa gedurende de periode van vervaardiging van een actief, indien het een aanmerkelijke hoeveelheid tijd vergt om het actief gebruiksklaar of verkoop klaar te maken. De te activeren rente bedraagt 3,4% en is gebaseerd op de gemiddelde vermogenskostenvoet van de leningenportefeuille inclusief derivaten. Geactiveerde rente wordt in de winst- en verliesrekening verantwoord op de post rentebaten.

6.3.11  Bijzondere posten

Bijzondere posten zijn baten of lasten die voortvloeien uit gebeurtenissen of transacties die behoren tot de normale, niet-incidentele bedrijfsuitoefening, maar die omwille van de analyse en vergelijkbaarheid van de resultaten apart toegelicht worden op grond van de aard, omvang of het incidentele karakter van de post. Hierbij worden tevens baten en lasten die aan een ander boekjaar moeten worden toegerekend naar omvang toegelicht.

6.3.12  Overige bedrijfslasten

De overige bedrijfslasten worden toegerekend aan het verslagjaar waarop zij betrekking hebben.

 

6.4  Waardeveranderingen vastgoedportefeuille

6.4.1 Overige waardeveranderingen vastgoedportefeuille

Dit betreffen waardeverminderingen, en eventuele terugname hiervan, die gedurende het verslagjaar zijn ontstaan vanuit nieuw aangegane juridische en feitelijke verplichtingen met betrekking tot investeringen in nieuwbouw, woningverbetering en herstructurering. Ook waardeveranderingen, als gevolg van projecten die geen doorgang vinden, worden onder deze categorie verantwoord.

6.4.2 Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille

De ‘Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille’ hebben betrekking op waardemutaties van op actuele waarde gewaardeerde activa.

6.4.3 Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille verkopen onder voorwaarden

Dit betreft de jaarlijkse mutatie van de actuele waarde van de woningen verkocht onder voorwaarden. Dit betreft zowel de waardeverandering van de post ‘Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden’ als de post ‘Verplichtingen uit hoofde van onroerende zaken verkocht onder voorwaarden’.

6.4.4 Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille bestemd voor verkoop

Dit betreffen waardeveranderingen die ontstaan door een wijziging in de waarde van de vastgoedportefeuille bestemd voor de verkoop in het lopende verslagjaar. Vrijgevallen gerealiseerde herwaardering) worden ten gunste van de winst- en verliesrekening gebracht.

 

6.5 Belastingen

Vanaf 1 januari 2008 is Elkien integraal belastingplichtig geworden voor de vennootschapsbelasting. Corporaties zijn sindsdien verplicht over hun integrale activiteiten vennootschapsbelasting te betalen. Een en ander is vastgelegd in een vaststellingsovereenkomst (VSO). In deze VSO zijn specifieke bepalingen opgenomen met betrekking tot de waardering van posten op de fiscale openingsbalans en de wijze van resultaatneming.

De belasting over het resultaat wordt berekend over het resultaat voor belastingen in de winst- en verliesrekening, rekening houdend met beschikbare fiscaal compensabele verliezen uit voorgaande boekjaren (voor zover niet opgenomen in de latente belastingvorderingen) en vrijgestelde winstbestanddelen en na bijtelling van niet aftrekbare kosten. Tevens wordt rekening gehouden met wijzigingen die optreden in de latente belastingvorderingen en latente belastingschulden uit hoofde van wijzigingen in het te hanteren belastingtarief.

7. Financiële instrumenten en risicobeheersing

7.1 Beheersingskader

Herziene Woningwet, Besluit Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting (BTIV) en Regeling Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting (RTIV) heeft geresulteerd in aanpassing van de treasury kaderdocumenten. In 2016 is het herziene treasury statuut, treasury beleid en treasury AO/IC vastgesteld en goedgekeurd. Jaarlijks wordt een treasury jaarplan opgesteld, vastgesteld door de bestuurder en goedgekeurd door de RvC, waarmee de jaarlijkse treasury activiteiten mandaat en richting krijgen. De treasurycommissie heeft een adviserende functie ten behoeve van de bestuurder. De treasurycommissie adviseert over het treasuryjaarplan, transactievoorstellen en wijzigingen van het treasury statuut, treasury beleid en treasury AO/IC.

 

7.2 Renterisico

In het algemeen kunnen rente- en spreadherzieningen, herfinancieringen en financieringen voortvloeiende uit investeringsprogramma’s leiden tot renterisicoposities, die beheerst worden door primair normen te stellen aan het renterisicoverloop. Elkien loopt geen excessieve renterisico’s. Er wordt gebruik gemaakt van rentederivaten om het renterisico te beheersen, zie paragraaf 5.13.

 

7.3 Liquiditeitsrisico

Met een aantal derivatenbanken zijn zogenoemde CSA’s overeengekomen. CSA staat voor Credit Support Annex en is van toepassing bij marktwaardeverrekening (margin calls). Bij een positieve marktwaarde van de afgesloten renteswaps  lopen wij een potentieel kredietrisico op de bank. Het verleden heeft uitgewezen dat zelfs grote banken failliet kunnen gaan. Een CSA reduceert dit kredietrisico.

Het gebruik van een CSA kent ook een liquiditeitsrisico, namelijk dat bij rentedalingen onderpand in de vorm van cash gestort wordt bij de tegenpartij. Dit zijn de zogenoemde margin calls. Om aan deze verplichtingen te voldoen heeft Elkien gebruik gemaakt van het Eigen Middelen beleid van het WSW en beschikt Elkien over een omvangrijke liquide derivatenbuffer in de vorm van variabele hoofdsom leningen met een zogenoemde 24-uurs clausule. Bij rentestijgingen vindt een zogenoemde margin call back plaats.

De genoemde buffer dient op grond van de Herziene Woningwet een dusdanige omvang te hebben dat daaruit liquiditeitsverplichtingen gefinancierd kunnen worden ten gevolge van een daling van de vaste rente in de markt van rentederivaten met 2%.

Elkien heeft gedurende 2017 steeds voldaan aan de vigerende 2% stresstest.

7.4 Kredietrisico

Kredietrisico is het risico dat een tegenpartij niet langer geheel of gedeeltelijk aan haar verplichtingen kan voldoen. Elkien heeft geen significante concentraties van kredietrisico’s. Elkien maakt gebruik van meerdere banken als tegenpartij, teneinde deze kredietrisico’s te spreiden. Daarnaast worden deze risico’s beheerst door eisen te stellen aan de kredietwaardigheid van deze tegenpartijen. Verder zijn limieten formeel vastgelegd in ons treasury statuut en naleving daarvan wordt voortdurend gemonitord.

 

7.5 Beschikbaarheidsrisico

Beschikbaarheidsrisico is het risico dat de gewenste financiering niet verkregen kan worden. Dit risico kwalificeren we voor Elkien als laag om de volgende redenen:

  • In uitzonderlijke omstandigheden kan tijdelijk geen sprake zijn van geldaanbieders. In dat geval kan een beroep gedaan worden op de liquiditeitspositie en/of de rekening courant kredietfaciliteit.
  • Elkien beschikt over een robuuste liquide derivatenbuffer om te blijven voldoen aan potentiële margin call verplichtingen.
  • Externe financiering van commerciële (niet-DAEB) activiteiten is niet van toepassing.

 

7.6 Reële waarde van financiële instrumenten

De reële waarde is het bedrag waarvoor een actief kan worden verhandeld of een passief kan worden afgewikkeld tussen ter zake goed geïnformeerde partijen, die tot een transactie bereid en onafhankelijk van elkaar zijn. Indien niet direct een betrouwbare reële waarde is aan te wijzen, wordt de reële waarde benaderd door deze af te leiden uit de reële waarde van bestanddelen of van een soortgelijk financieel instrument, of met behulp van waarderingsmodellen en waarderingstechnieken.

De in de toelichting op de jaarrekening vermelde reële waarde van de leningen is berekend op basis van de contante waarde methode. Hierbij maakt Elkien gebruik van het treasurypakket van Aareon. Voor de waardering van (embedded) derivaten wordt gebruik gemaakt van het prijsinformatiesysteem Bloomberg.

 

7.7 Risicobeoordeling Waarborgfonds Sociale Woningbouw

Het WSW is het borgingsinstituut voor de woningbouwcorporaties. Het WSW beschikt over een AAA-rating bij zowel Standard & Poor’s en Moody’s. Dankzij deze ratings kunnen lagere financieringskosten gerealiseerd worden voor leningen met WSW borging en blijft toegang tot de kapitaalmarkt gewaarborgd.

Om die hoge ratings te blijven behouden, voert zij op een objectieve wijze risicomanagement. Het WSW bepaalt jaarlijks per corporatie het risicoprofiel. Zij bepaalt dit op basis van financial- en business risks, waarbij de financial risks bepaald worden aan de hand van de meest recente prospectieve informatie (dPi) en verantwoordings-informatie (dVi), die verstuurd wordt aan CorpoData. CorpoData verstrekt de financiële en volkshuisvestelijke gegevens aan de Autoriteit woningcorporaties (Aw), het ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties (BZK) en het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW). De business risks bepaalt het WSW aan de hand van 24 kwalitatieve vragen. De risicoscore bepaalt de ruimte voor groei van de leningenportefeuille, de mogelijkheden voor herfinanciering en de periode waarvoor WSW het borgingsplafond vaststelt. Elkien beschikt over voldoende borgingsplafond om haar activiteiten te financieren.

8. Toelichting op de balans

8.1 Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie

(bedragen x € 1.000) De mutaties in de materiële vaste activa zijn in het navolgende schema samengevat:

  Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie  
Stand per 1 januari 2017 2016
Verkrijgingsprijzen 12 323 9 211
Herwaarderingen - -
Cumulatieve waardeverminderingen en afschrijvingen -/- 6.117 -/- 4.953
Boekwaarden 6 206 4 258
     
Mutaties    
Investeringen 895 3 112
Subsidies - -
Desinvesteringen -/- 2.912 -
Afschrijvingen -/- 2.538 -/- 1.164
Afschrijvingen desinvesteringen 2 912 -
Waardeverminderingen - -
Terugneming van waardeverminderingen - -
Overboekingen - -
Totaal mutaties -/- 1.643 1 948
     
Stand per 31 december    
Verkrijgingsprijzen 10 306 12 323
Herwaarderingen - -
Cumulatieve waardeverminderingen en afschrijvingen -/- 5.743 -/- 6.117
Boekwaarden 4 563 6 206

Voor de post onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie worden de volgende componenten en afschrijvingstermijnen gehanteerd:

  • Overige zaken                   lineair   10 jaar
  • Huurdersinvesteringen   lineair   40 jaar
  • Inrichting kantoorpand   lineair   10 jaar
  • ICT apparatuur                 lineair     3 jaar
  • ERP-systeem (Xpand)      lineair     4 jaar

De activa zijn verzekerd tegen aanschaf- c.q. voortbrengingskosten. Jaarlijks wordt de verzekerde waarde aangepast aan het indexcijfer voor nieuwbouwwoningen zoals dit door het CBS wordt berekend. De verzekerde som op basis van de inventariswaarde op balansdatum bedraagt: € 1 miljoen.

Per balansdatum waren geen verplichtingen aangegaan met betrekking tot materiële vaste activa ten dienste van de exploitatie.

 

8.2  DAEB en niet-DAEB vastgoed in exploitatie

De mutaties van de vastgoedbeleggingen zijn in het navolgende schema samengevat (bedragen x € 1.000): 

  DAEB vastgoed in exploitatie   Niet-DAEB vastgoed in exploitatie  
         
Stand per 1 januari 2017 2016 2017 2016
Verkrijgingsprijzen 1 065 946 1 028 607 69 800 66 819
Herwaarderingen 568 921 580 746 5 653 4 565
Cumulatieve waardeverminderingen en afschrijvingen -/- 156.191 -/- 150.219 -/- 15.937 -/- 17.808
Boekwaarden 1 478 676 1 459 134 59 516 53 576
         
Mutaties        
Investeringen overboekingen nieuwbouw 10 992 31 215 - 508
Investeringen aankoop - - - -
Investeringen direct 43 345 10 615 - 260
Desinvesteringen verkoop -/- 26.301 -/- 14.853 -/- 3.541 -/- 2.068
Desinvesteringen sloop -/- 3.850 -/- 7.829 - -/- 19
Herclassificatie -/- 82.099 -/- 4.394 82 099 4 394
Afboeking directe investeringen -/- 43.345 -/- 10.615 - -/- 260
Waardemutatie bestaand bezit 46 881 15 403 9 250 3 125
Totaal mutaties marktwaardering -/- 54.377 19 542 87 808 5 940
         
Stand per 31 december        
Verkrijgingsprijzen 1 008 576 1 065 946 166 929 69 800
Herwaarderingen 553 382 568 921 14 261 5 653
Cumulatieve waardeverminderingen en afschrijvingen -/- 137.659 -/- 156.191 -/- 33.866 -/- 15.937
Boekwaarden 1 424 299 1 478 676 147 324 59 516

De som van de herwaarderingen van vastgoedbeleggingen bedraagt per balansdatum € 568k.

Er is sprake van ongerealiseerde waardeveranderingen van € 56 miljoen. Deze waardestijging wordt met name verklaard door enerzijds een toename van de leegwaarde met 3,8%. Anderzijds laten zowel de exit yield als de disconteringsvoet een stijging zien van 6%.

Onder de post herclassificaties zijn DAEB-woningen opgenomen die in het splitsingsplan zijn overgeheveld naar de niet-DAEB tak. Elkien maakt hierbij gebruik van de administratieve splitsing. Dit splitsingsplan is door het Ministerie goedgekeurd. In totaal betreft dit een waarde van € 82,1 miljoen.

DAEB vastgoed in exploitatie

In de post DAEB vastgoed in exploitatie zijn totaal 18.945 eenheden verantwoord. De geschatte waarde gebaseerd op de meest recente WOZ-beschikkingen van sociaal vastgoed in exploitatie bedraagt circa € 2 miljard.

De bedrijfswaarde van DAEB vastgoed in exploitatie bedraagt ultimo 2017 circa € 881 miljoen (2016: € 1.073 miljoen) . Deze bedrijfswaarde is gebaseerd op de uitgangspunten zoals beschreven in paragraaf 5.4.1 van deze jaarrekening.

Niet-DAEB vastgoed in exploitatie

In de post niet-DAEB vastgoed in exploitatie zijn 1.794 eenheden verantwoord. De geschatte waarde gebaseerd op de meest recente WOZ-beschikkingen van deze eenheden bedraagt circa € 150 miljoen.

De bedrijfswaarde van niet-DAEB vastgoed in exploitatie bedraagt ultimo 2017 circa € 155 miljoen (2016: € 69 miljoen). Deze bedrijfswaarde is gebaseerd op de uitgangspunten zoals beschreven in paragraaf 5.4.1 van deze jaarrekening.

Het aantal woningen en overige eenheden in exploitatie dat is aangemerkt voor de verkoop tot en met 2030 bedraagt 5.608. Dit betreft 3.930 DAEB- en 1.678 niet-DAEB eenheden. Naar verwachting zullen 457 eenheden binnen één jaar/ in 2018 worden verkocht, waarvan 207 DAEB en 250 niet-DAEB. De verwachte netto opbrengstwaarde van deze onroerende zaken bedraagt circa € 45 miljoen voor 2018, waarvan € 33 miljoen DAEB en € 12 miljoen niet-DAEB. De boekwaarde hiervan bedraagt ultimo het verslagjaar circa € 36 miljoen, waarvan € 25 miljoen DAEB en € 11 miljoen niet-DAEB.

Gevoeligheidsanalyse marktwaardering

Over het gehele bezit van Elkien per eind 2017 is een gevoeligheidsanalyse uitgevoerd ten aanzien van de marktwaarde. De uitkomsten hiervan zijn als volgt:

Verhuurderheffing

De woningbouwsector is geconfronteerd met een Verhuurderheffing. Het aantal jaren dat deze heffing nog blijft, is onzeker. Elkien heeft de volgende voorschriften van Aedes gevolgd:
Voor de verhuurderheffing is voor de jaren 2018 en later de wettelijke bijdrage opgenomen. Het tarief bedraagt voor 2017 0,536% van de WOZ-waarde van de huurwoningen. Dit tarief loopt op tot 0,591% vanaf 2018, 0,592% vanaf 2020, 0,593% in 2021, en 0,567% vanaf 2023. Vanaf 2018 wordt er geen heffing berekend over het WOZ-deel van woningen met een waarde boven de € 250.000.

Verzekering & zekerheden

Elkien is onder meer voor brand- en stormschade verzekerd. Bij schade aan woningen wordt de werkelijk geleden schade vergoed. Bij het overige bezit is sprake van een verzekerde som die gebaseerd is op de onderliggende herbouwwaarden, waaraan taxatierapporten ten grondslag liggen. 

Het onroerend goed is nagenoeg in zijn geheel gefinancierd met kapitaalmarktleningen onder WSW borgstelling. Er zijn geen hypothecaire zekerheden afgegeven. Elkien heeft het WSW gevolmachtigd om, in voorkomende gevallen, een hypotheek te vestigen op het gehele bezit. Van deze volmacht heeft het WSW gedurende het verslagjaar geen gebruik gemaakt. 

Per balansdatum waren verplichtingen aangegaan met betrekking tot materiële vaste activa voor een bedrag van circa € 33,7 miljoen. Deze verplichtingen komen naar verwachting voor € 14,3 miljoen tot afwikkeling in een periode van 1 jaar ná balansdatum. Het restant van deze verplichtingen ad. € 19,4 miljoen loopt in 2,5 jaar af tot nihil.

8.3 Overige vastgoedbeleggingen

De mutaties in de overige vastgoedbeleggingen zijn in het navolgende schema samengevat (bedragen x € 1.000):

  Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden   Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie  
         
Stand per 1 januari 2017 2016 2017 2016
Verkrijgingsprijzen 1 045 1 045 12 841 16 526
Herwaarderingen   - - -
Cumulatieve waardeverminderingen en afschrijvingen -/- 25 - -/- 4.098 -/- 5.459
Boekwaarden 1 020 1 045 8 743 11 067
         
Mutaties        
Investeringen - - 14 889 43 250
Desinvesteringen -/- 145 - -/- 1.285 -
Waardeverminderingen - -/- 25 -/- 3.361  
Overboeking voorziening - - 3 646 -/- 13.851
Overboeking naar vastgoed in exploitatie - - -/- 19.112 -/- 31.723
Totaal mutaties -/- 145 -/- 25 -/- 5.223 -/- 2.324
         
Stand per 31 december        
Verkrijgingsprijzen 900 1 045 6 911 12 841
Herwaarderingen -   - -
Cumulatieve waardeverminderingen en afschrijvingen -/- 25 -/- 25 -/- 3.391 -/- 4.098
Boekwaarden 875 1 020 3 520 8 743

In de post Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden zijn in totaal 6 eenheden opgenomen (2016: 7 eenheden). Hiervan zijn 6 eenheden (2016: 7 eenheden) verkocht met een terugkoopplicht en geen eenheden (2016: geen eenheden) met een terugkooprecht. Gebruik wordt gemaakt van contractvormen die de goedkeuring van de Minister hebben. Deze onder voorwaarden verkochte onroerende zaken zullen niet toenemen; we bieden al langere tijd geen mogelijkheid meer tot (ver)kopen onder voorwaarden.

Timing en verwerking van onrendabele investeringen nieuwbouw en herstructurering 
In de jaarrekening worden naast juridisch afdwingbare verplichtingen tevens feitelijke verplichtingen verwerkt die kunnen worden gekwalificeerd als “intern geformaliseerd en extern gecommuniceerd”. Hiervan is sprake wanneer uitingen namens de corporatie zijn gedaan richting huurders, gemeenten en overige stakeholders aangaande verplichtingen inzake toekomstige herstructureringen en toekomstige nieuwbouwprojecten. Een feitelijke verplichting is gekoppeld aan het besluitvormingsproces van de corporatie rondom projectontwikkeling en herstructurering. Van een feitelijke verplichting is sprake indien de formalisering van het realisatie document heeft plaatsgevonden. 
De aannames gedaan bij de financiële impact van bovengenoemde feitelijke verplichtingen kunnen afwijken bij daadwerkelijke realisatie van de projecten. Planvorming kan onder meer wijzigingen in de tijd ondergaan door bewegingen in het prijsniveau van leveranciers, wettelijke procedures en aanpassingen in de voorgenomen bouwproductie.
 

8.4 Financiële vaste activa

Het verloop van de financiële vaste activa kan als volgt worden gespecificeerd (bedragen x € 1.000):

  Deel nemingen Latente belasting vordering (en) Leningen u/g Overige vorderingen Totaal
Stand per 1 januari 2017 18 41 311 2 817 95 635 139 781
Investeringen / vermeerderingen - 3 982 7 - 3 989
Resultaat deelnemingen - - - - -
Desinvesteringen / verminderingen - -/- 4.013 -/- 11 - -/- 4.024
Waardeverminderingen - - - -/- 1.303  
Overige mutaties - - - -/- 13.850 -/- 15.153
Stand per 31 december 2017 18 41 280 2 813 80 482 124 593
           
Inbegrepen in de stand per 31 december 2017 zijn:          
- cumulatieve herwaarderingen - - - - -
- looptijd korter dan één jaar 18 - - - -
Gemiddelde looptijd in jaren <1 12 16 - 14

8.4.1    Deelnemingen

De deelnemingen betreffen (bedragen x € 1.000):

    Netto-vermogenswaarde    
  Aandeel 12/31/2017   12/31/2016
Elkien Holding B.V. te Heerenveen 100% 18   18

8.4.2 Latente belastingvordering(en)

De voorziening voor latente belastingvorderingen bestaat uit tijdelijke verschillen tussen de commerciële en fiscale boekwaarde van (bedragen x € 1.000):

    12/31/2017   12/31/2016
Verrekenbare tijdelijke verschillen   29 975   34 018
Compensabele fiscale verliezen   11 305   7 293
    41 280   41 311

De belastinglatentie is als vordering opgenomen voor het verschil tussen de fiscale waardering en de waardering in de jaarrekening van de onroerende zaken (€ 24,5 miljoen), de langlopende schulden (€ 5,3 miljoen), verrekenbare verliezen (€ 11,3 miljoen) en derivaten (€ 0,2 miljoen). De latentie zal niet binnen één jaar worden gerealiseerd. 

De latente belastingvordering is opgenomen tegen contante waarde. Discontering van de waarderingsverschillen vindt plaats tegen een netto rente van 2,5%. Dit percentage is afgeleid uit de voor de Elkien geldende rente voor langlopende leningen op 31 december 2017 van 3,4%, onder aftrek van het nominale belastingtarief van 25%. Omdat het verschil in de fiscale en commerciële waardering van de vastgoedportefeuille in exploitatie naar verwachting pas na lange tijd tot afwikkeling komt, is de contante waarde hiervan verwaarloosbaar. Het nominale bedrag van het volledige verschil tussen de fiscale en de commerciële waardering heeft een omvang van circa € 165 miljoen. Van de opgenomen verrekenbare tijdelijke verschillen en compensabele verliezen is het waarschijnlijk dat toekomstige fiscale winst beschikbaar komt ter compensatie of dat verrekeningsmogelijkheden kunnen worden benut.

8.4.3 Leningen u/g

(bedragen x € 1.000)

Geldnemer Rente Saldo 31-12-17 Restant looptijd in jaren Saldo 31-12-16
         
SLS Wonen 2,50% 1 200 2 1 200
Social Finance SRR nvt% 177 24 188
Stimuleringsfonds Volkshuisvesting nvt% 1 436 27 1 429
    2 813   2 817

8.4.4 Overige vorderingen

Onder de overige vorderingen zijn de volgende posten opgenomen (bedragen x € 1.000):

    12/31/2017   12/31/2016
Verstrekte cash collateral   53 200   67 050
Geactiveerde kosten herstructurering derivaten   27 113   28 166
Vooruitbetaalde BTW kantoorpand   169   304
Afwikkeling project Noorderhoek Sneek   -   115
    80 482   95 635

8.4.5 Verstrekte cash collateral      

Elkien heeft ultimo 2017 € 53,2 miljoen aan cash collateral (onderpand) gestort bij banken.

8.4.6 Geactiveerde kosten herstructurering derivaten

Het negatieve resultaat van het herstructureren van een aantal swaps in 2010 en 2014 wordt jaarlijks afgeschreven naar rato van de looptijd van de geherstructureerde swaps. Er was namelijk sprake van effectieve hedges in een kostprijs hedge accounting relatie. De afschrijving naar rato van de oorspronkelijke looptijd geldt zolang de oorspronkelijk ingedekte leningen er nog zijn.
De looptijd bedraagt nog 39 jaar, de afschrijving voor 2017 is circa € 1,1 miljoen. De afschrijving is verantwoord in de resultatenrekening onder de post rentelasten en soortgelijke kosten.

Vooruitbetaalde btw kantoorpand

Onder deze post is de betaalde BTW op het in Heerenveen gehuurde kantoorpand opgenomen. Deze wordt gedurende de looptijd van het contract ten laste van de winst- en verliesrekening gebracht. De looptijd bedraagt nog 1,25 jaar, ultimo boekjaar bedraagt deze post nog € 169k.

8.5  Voorraden

  12/31/2017   12/31/2016
       
Vastgoed bestemd voor de verkoop 2 269   3 247
Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor de verkoop -   64
  2 269   3 311

Het vastgoed bestemd voor de verkoop bestaat uit (bedragen x € 1.000):

  Bedrag Aantallen
Kantoorpand 240 1
Kavels 2 029 184
Totaal 2 269 185

We verwachten 35 kavels in 2018 te verkopen. De verwachte opbrengstwaarde in 2018 bedraagt circa € 1,5 miljoen Het verwachte verkoop resultaat hiervan is 15%, zijnde circa € 225k.

8.6 Vorderingen

(bedragen x €1000)

  12/31/2017   12/31/2016
Huurdebiteuren 975   1 155
Gemeenten 72   -
Vorderingen op groepsmaatschappijen 868   868
Overige vorderingen 1 413   1 123
Overlopende activa 1 103   152
  4 431   3 298

Alle vorderingen hebben een resterende looptijd korter dan een jaar. De reële waarde van de vorderingen benadert de boekwaarde, gegeven het kortlopende karakter ervan en het feit dat waar nodig voorzieningen voor oninbaarheid zijn gevormd.

Huurdebiteuren (bedragen x € 1.000)      
  12/31/2017   12/31/2016
       
Huurdebiteuren 1 394   1 551
Af: voorziening wegens oninbaarheid -/- 419   -/- 396
  975   1 155
       
Gemeenten (bedragen x € 1.000)      
  12/31/2017   12/31/2016
Gemeente Leeuwarden 72   -
  72   -

Vorderingen op groepsmaatschappijen (bedragen x € 1.000)

  12/31/2017   12/31/2016
Elkien CPS B.V. 868   868
  868   868

Overige vorderingen (bedragen x € 1.000):      
  12/31/2017   12/31/2016
Vorderingen op niet-huurders 492   350
Vorderingen op vertrokken huurders 1 161   1 307
Vorderingen wegens verkochte nieuwbouw en bestaand bezit 242   413
Overige vorderingen 470   164
Af: voorziening wegens oninbaarheid -/- 952   -/- 1.111
  1 413   1 123
       
Onder de overige vorderingen zijn geen posten opgenomen met een resterende looptijd langer dan een jaar.      
       
Overlopende activa (bedragen x € 1.000): 12/31/2017   12/31/2016
Vooruitbetaalde facturen 932   -
Rente en aflossing 79   79
Overige 92   73
  1 103   152

Onder de overlopende activa zijn geen posten opgenomen met een resterende looptijd langer dan een jaar.

8.7  Liquide middelen

  12/31/2017   12/31/2016
Dagelijks opvraagbare liquide middelen      
(bedragen x € 1.000):      
BNG Bank 3 090   3 169
ING Bank 16 608   2 505
Rabobank 201   19 296
ABN AMRO 1   3 036
Totaal liquide middelen 19 900   28 006
       
Ultimo 2017 heeft Elkien de volgende kredietfaciliteiten      
(bedragen x € 1.000):      
BNG Bank 10 000   10 000

De liquide middelen staan ter vrije beschikking.

8.8  Herwaarderingsreserve

Het verloop van de herwaarderingsreserve is als volgt (bedragen x € 1.000):

  2017   2016
Stand per 1 januari 574 575   585 312
Overboeking vanwege herijking herwaarderingsreserve -/- 6.931   -/- 10.737
Stand per 31 december 567 644   574 575

Overeenkomstig artikel 3 van de statuten van Elkien dient het gehele vermogen binnen de kaders van de Woningwet en afgeleid het BBSH te worden besteed.

Ultimo 2017 is in totaal circa € 568 miljoen aan ongerealiseerde herwaarderingen in het eigen vermogen inbegrepen (2016: circa € 575 miljoen). In 2017 is € 14,4 miljoen (2016: € 2,1 miljoen) onttrokken aan de ongerealiseerde herwaardering wegens sloop en verkopen ten gunste van de overige reserves.

De realisatie van deze ongerealiseerde herwaardering is sterk afhankelijk van het te voeren beleid van Elkien. De mogelijkheden voor Elkien om vrijelijk door complexgewijze verkoop of huurstijgingen de marktwaarde in verhuurde staat van het bezit in exploitatie te beïnvloeden, wordt meer en meer beperkt door wettelijke maatregelen en maatschappelijke ontwikkelingen zoals demografie en de toenemende behoefte aan sociale huurwoningen. Het bestuur van Elkien heeft een inschatting gemaakt van dat gedeelte van de ongerealiseerde herwaarderingsreserve dat bij ongewijzigd beleid niet of eerst op zeer lange termijn realiseerbaar is. Deze schatting ligt in lijn met het verschil tussen de bedrijfswaarde van het sociaal bezit aangemerkt als vastgoedbelegging (behoudend ingeschat) en de marktwaarde in verhuurde staat van dit bezit. Dit wordt ook wel het maatschappelijk vermogen genoemd.

8.9  Overige reserves

Het verloop van het eigen vermogen is als volgt (bedragen x € 1.000):

  2017   2016
Stand per 1 januari 456 889   422 455
Overboeking vanwege herijking herwaarderingsreserve 6 931   10 737
Uit resultaatbestemming 24 571   23 697
Stand per 31 december 488 391   456 889

Aan het resultaat van de stichting mag statutair geen andere bestemming worden gegeven dan het bevorderen van het doel van de stichting. Elkien stelt zich tot doel uitsluitend op het gebied van de volkshuisvesting werkzaam te zijn in de regio Friesland. Het gehele resultaat van circa € 25 miljoen wordt dan ook aan de overige reserves als onderdeel van het totale eigen vermogen toegerekend.

8.10 Voorzieningen

Het verloop van de voorzieningen is als volgt (bedragen x € 1.000):

  Stand per 1-1-2017 Dotaties Onttrekkingen Vrijval Stand per 31-12-2017
           
Voorziening onrendabele investeringen en herstructureringen 4 282 17 122 -/- 3.807 - 17 597
Voorziening latente belastingverplichtingen 4 629 - - -/- 30 4 599
Overige voorzieningen 2 157 - -/- 532 - 1 625
Totaal 11 068 17 122 -/- 4.339 -/- 30 23 821

Van de voorzieningen is een bedrag van circa € 20 miljoen als langlopend (langer dan een jaar) aan te merken.

8.10.1 Voorziening onrendabele investeringen nieuwbouw en herstructureringen

De voorziening voor onrendabele investeringen nieuwbouw betreft het per saldo verlieslatende deel van contracten afgesloten ten behoeve van de ontwikkeling van nieuwbouw huurwoningen waarvoor nog onvoldoende kosten zijn gemaakt (en geactiveerd) om het verlies daarop in mindering te brengen.

8.10.2 Voorziening latente belastingverplichtingen

De voorziening latente belastingverplichtingen is gevormd voor belastbare tijdelijke verschillen in de fiscale waardering en de waardering van de geactiveerde kosten herstructurering derivaten portefeuille (€ 4,6 miljoen) en de leningen u/g (€ 5.000). Het nominale bedrag van het  waarderingsverschil tussen fiscale en commerciële waardering bedraagt € 27,1 miljoen. De resterende looptijd bedraagt 39 jaar. De gehanteerde disconteringsvoet bij berekening van de voorziening is 2,5%.

8.10.3 Overige voorzieningen

Onder overige voorzieningen zijn de volgende voorzieningen opgenomen (bedragen x € 1.000):

  12/31/2017   12/31/2016
Jubilea 636   708
Opleidingen (opgebouwde rechten) 367   482
Optimalisatie 622   967
  1 625   2 157

De voorziening voor optimalisatie is gevormd voor de ingeschatte kosten van personele consequenties van het optimalisatieprogramma.

8.11  Langlopende schulden

(bedragen x € 1.000)

  Stand per 31-12-2017 inclusief aflossings-verplichting Aflossings-verplichting 2018 Stand 31-12-2017 exclusief aflossings-verplichting Resterende looptijd Resterende looptijd
        > 1 jaar > 5 jaar
Schulden/leningen overheid 12 592 853 13 445 13 211 7 563
Schulden/leningen kredietinstellingen 560 268 28 055 588 323 570 323 518 854
Verplichtingen uit hoofde van onroerende zaken verkocht onder voorwaarden 714 - 714 714 714
  573 574 28 908 602 482 584 248 527 131

Aflossingsverplichtingen binnen 12 maanden na de afloop van het boekjaar, zoals hierboven toegelicht, zijn opgenomen onder de schulden op korte termijn.

Het vervalschema van de langlopende schulden in de komende 5 jaar is hieronder weergegeven (bedragen x € 1.000):

  Aflosbaar over 2 jaar Aflosbaar over 3 jaar Aflosbaar over 4 jaar Aflosbaar over 5 jaar
Schulden/leningen overheid 6 150 589 605 622
Schulden/leningen kredietinstellingen 17 666 17 214 2 800 24 789
Verplichtingen uit hoofde van onroerende zaken verkocht onder voorwaarden - - - -
  23 816 17 803 3 405 25 411

Leningen overheid en kredietinstellingen
De mutaties in 2017 van de leningen overheid en kredietinstellingen kunnen als volgt worden toegelicht (bedragen x € 1.000):

    Schulden/ leningen overheid Schulden/ leningen krediet- instellingen Totaal
Stand per 1 januari 2017   14 970 622 616 637 586
Bij: nieuwe leningen   - 22 805 22 805
Af: aflossingen   -/- 1.525 -/- 57.098 -/- 58.623
Stand per 31 december 2017   13 445 588 323 601 768

Schulden/leningen overheid
Hieronder zijn opgenomen leningen welke zijn verstrekt door gemeente Opsterland, gemeente Leeuwarden en gemeente Súdwest Fryslân. Deze leningen hebben de volgende kenmerken (bedragen x € 1.000):

  12/31/2017 12/31/2016
Vastrentende leningen    
Restschuld (inclusief kortlopend deel) per balansdatum 13 445 14 970
Gemiddelde rente 3,14% 3,43%
Gemiddelde looptijd 9 jr 10 jr
Reële waarde 14 686 16 478

De reële waarde van de leningen is berekend met peildatum 31 december 2017 en tegen de rekenrente (forward) yieldcurve.

Schulden/leningen kredietinstellingen

Hieronder zijn begrepen leningen van verschillende kredietinstellingen. Deze leningen hebben de volgende kenmerken (bedragen x € 1.000):

  12/31/2017 12/31/2016
Vastrentende leningen    
Restschuld (inclusief kortlopend deel) per balansdatum 351 083 348 776
Gemiddelde rente 3,65% 3,72%
Gemiddelde looptijd 25 jr 25 jr
Reële waarde 482 003 498 022
     
Leningen met variabele rente    
Restschuld (inclusief kortlopend deel) per balansdatum 237 240 273 840
Gemiddelde rente 0,08% 0,18%
Gemiddelde looptijd 26 jr 25 jr
Reële waarde 258 033 277 035

De financieringsrente van de portefeuille inclusief effecten derivaten bedraagt ultimo 2017 3,4% (2016: 3,3%) en de duration 15,9. De gemiddelde liquiditeits- c.q. rente typische looptijd van de leningenportefeuille bedraagt ultimo 2017 25 respectievelijk 20 jaar.

De totale leningportefeuille bedraagt ultimo 2017 € 602 miljoen. Hiervan is € 31 miljoen niet door het WSW geborgd. Van de leningen overheid en kredietinstellingen is een totaalbedrag van € 571 miljoen (2016: € 602 miljoen) opgenomen waarvoor WSW borging is verkregen. Dit is 95% (2016: 94%) van de totale leningenportefeuille. De hieraan gekoppelde onroerende zaken zijn vrij van hypotheek. Op deze zaken kan op verzoek van het WSW een hypotheekrecht gevestigd worden voor het WSW. In een dergelijk geval zal een financier het WSW wel moeten aanspreken.

De reële waarde van de leningen is berekend met peildatum 31 december 2017 en tegen de rekenrente (forward) yieldcurve.

Basisrenteleningen

Van de totale leningenportefeuille ultimo 2017 bestaat € 81 miljoen uit basisrenteleningen. De door Elkien afgesloten basisrenteleningen zijn verstrekt door de NWB Bank en de BNG Bank. Op deze leningen wordt een vaste basisrente betaald van gemiddeld 3,9% (2016: 3,9%). De credit spread die op deze leningen wordt betaald, wordt periodiek herzien. Voor de huidige leningen is de gemiddelde credit spread 0,3%.

Essentie basisrenteleningen
Een basisrentelening kan gezien worden als een combinatie van een renteswap en een roll-over lening. Het voordeel van een basisrentelening is dat geen sprake is van margin call verrekening (mogelijke storting van onderpand bij de betreffende bank) en dat voor zeer lange looptijden gekozen kan worden. De basisrentelening bestaat uit een basisrente verhoogd met een kredietopslag voor een bepaalde periode. Nieuwe basisrenteleningen zijn alleen nog toegestaan als onderdeel van een herstelplan om de derivatenportefeuille te verlagen. 

Risico creditspread
Bij een basisrentelening is het risico dat de geldgever bij een kredietopslag herzieningsmoment een niet marktconforme opslag biedt. Indien de geldnemer deze opslag niet accepteert, vindt afwikkeling tegen marktwaarde plaats. Deze kan hoger liggen dan de nominale waarde van de lening. Elkien typeert dit risico als beperkt, omdat de basisrenteleningenportefeuille niet verstrekt is door commerciële partijen, maar door de sectorbanken. Bij hoge kredietopslagen kan Elkien opteren voor een korte(re) looptijd.

Marktwaarde derivaten

Alle derivaten met een startdatum voor 31 december 2017 zijn gekoppeld aan een variabele lening, waardoor het renterisico voortvloeiende uit de variabele lening gefixeerd c.q. afgeschermd wordt door het derivaat.

Van de variabel rentende leningen is voor een nominale waarde van € 197 miljoen aan renteswaps afgesloten om het variabel rente risico op deze leningen af te dekken. De marktwaarde van deze renteswaps is eind 2017 € 118,5 miljoen negatief.

Credit Support Annex (CSA)’s en Break Clauses

Om derivaten te kunnen afsluiten, dient een raamovereenkomst opgesteld te worden. Doorgaans is sprake van een ISDA raamovereenkomst, die bestaat uit een Master Agreement, Schedule en Credit Support Annex. De uitzonderingen hierop zijn de BNG Bank waarmee een Raamovereenkomst Financiële Derivaten (RFD) zonder CSA is afgesloten en de Rabobank Heerenveen-zuidoost Friesland waarmee een Overeenkomst Financiële Derivaten (OFD) is afgesloten. 

In de renteswap confirmaties met de banken zijn veelal break clauses opgenomen, die door banken gehanteerd worden om het kredietrisico voor hen te beperken. Doorgaans is sprake van mutual break clauses, waarbij beide partijen het recht hebben op de break datum de renteswap af te wikkelen. In het kader van herstructurering van de derivatenportefeuille is in 2014 een deel van de mutual break clauses omgezet in mandatory break clauses, waarbij sprake is van automatische afwikkeling op de break datum. Beleid is om het liquiditeitsexposure te reduceren door bijvoorbeeld de spreiding van break clause data te optimaliseren.

Elkien heeft ultimo 2017 € 53 miljoen aan cash collateral verstrekt aan banken. Dit is geld dat bij een stijgende rente teruggestort wordt door de banken. Bij een rentedaling van 0,5% en 1,0% zal de margin verplichting € 82 respectievelijk € 130 miljoen bedragen. Bij een rentestijging van 0,5% en 1,0% zal de margin verplichting € 32 respectievelijk € 13 miljoen bedragen.

Doorgaans is sprake van een ISDA raamovereenkomst. Bij één bank is sprake van een Raamovereenkomst Financiële Derivaten (RFD) onder CSA en bij één bank is sprake van een Overeenkomst Financiële Derivaten (OFD). 

Met de tegenpartijen zijn doorgaans break clauses overeengekomen. Deze break clauses vallen verspreid over de jaren 2018 tot en met 2024. De liquide derivatenbuffer van Elkien is van voldoende omvang om te kunnen voldoen aan eventuele liquiditeitsverplichtingen, voortvloeiend uit deze break clauses. Deze mogelijke liquiditeitsverplichtingen bedragen voor 2018 € 8 miljoen, voor 2020 € 21 miljoen, voor 2021 € 17 miljoen voor 2022 € 17 miljoen, voor 2023 € 20 miljoen en voor 2024 € 13 miljoen. Deze bedragen zijn berekend per ultimo 2017.

Caps

Om het liquiditeitsexposure voortvloeiende uit de margin verrekening te reduceren, zijn in 2014 plafonds (caps) overeengekomen met enkele banken. Deze caps maximaliseren het margin call risico.

Embedded derivaten

Een embedded derivaat is een derivaat dat “verborgen” (ingebed) is in een contract, het zogenaamde basiscontract. Elkien waardeert haar derivaten tegen kostprijs en moet volgens de RJ290 de embedded derivaten, die niet nauw verbonden zijn met het basiscontract, gescheiden waarderen. Elkien heeft enkele leningen, waarbij de bank de optie heeft om na een aantal jaren de lening voor een additioneel aantal vooraf overeengekomen jaren tegen een vooraf vastgesteld rentepercentage te verlengen. Deze optie (geschreven swaption) betreft een embedded derivaat en dient separaat gewaardeerd te worden.

Deze extendible leningen hebben een nominale waarde van in totaal € 31 miljoen. De marktwaarde van deze leningen bedraagt eind 2017 € 19 miljoen negatief.

Kengetallen

Kengetallen
Kengetallen 2017
ICR 2,7
Solvabiliteit marktwaarde 59%

De ratio’s zijn als volgt berekend:

ICR: Gecorrigeerde som der bedrijfsopbrengsten / jaarlijkse bruto Rentelasten

Solvabiliteit marktwaarde: Gecorrigeerd Eigen Vermogen / Gecorrigeerd Balanstotaal

8.12  Kortlopende schulden

(bedragen x € 1.000)

    12/31/2017     12/31/2016
           
Schulden aan kredietinstellingen   28 908     14 218
Schulden aan leveranciers   8 821     8 397
Belastingen en premies sociale verzekeringen   4 663     1 554
Overige schulden   3 992     6 239
Overlopende passiva   12 870     9 919
    59 254     40 327

De kortlopende schulden hebben een resterende looptijd korter dan een jaar. De reële waarde van de schulden benadert de boekwaarde, gegeven het kortlopende karakter ervan. Met boeten verschuldigd voor vervroegde aflossing dient rekening gehouden te worden indien en voor zover die vervroegde aflossing bij de schuldeiser is aangekondigd of op andere wijze vaststaat.

Voor het in deze post opgenomen kortlopende deel van langlopende schulden verwijzen wij naar de toelichting op de langlopende schulden.

 

8.13  Niet uit de balans blijkende verplichtingen

Huurverplichtingen

Het jaarlijks bedrag van met derden aangegane huurverplichtingen van onroerend goed bedraagt in totaal circa € 1,2 miljoen. Hiervan heeft circa € 500k een looptijd van meer dan een jaar. De verplichting met een looptijd van meer dan 5 jaar bedraagt circa € 150k.
Van de huurverplichtingen ultimo 2017 zijn geen huurbetalingen in 2017 in de winst- en verliesrekening verwerkt.

Operationele lease

Leasecontracten waarbij de voor- en nadelen geheel of nagenoeg geheel verbonden zijn aan Elkien, maar het eigendom niet bij Elkien ligt, worden verantwoord als operationele leasing. Verplichtingen uit hoofde van operationele leasing worden, rekening houdend met ontvangen vergoedingen van de lessor, op lineaire basis verwerkt in de winst- en verliesrekening over de looptijd van het contract.
Eind 2017 heeft Elkien ten aanzien van haar wagenpark leaseverplichtingen ter grootte van circa € 0,6 miljoen (2016: circa € 1,0 miljoen). Deze leaseverplichting is in onderstaande tabel nader toegelicht (bedragen x € 1.000).

  < 1 jaar > 1 jaar ≤ 5 jaar > 5 jaar Totaal
Leaseverplichting 300 288 - 588

Gedurende het verslagjaar zijn in de winst-en-verliesrekening verwerkt:
(bedragen x € 1.000)

Minimale leasebetalingen               545
Voorwaardelijke leasebetalingen   101

Investeringsverplichtingen
Er zijn niet in de balans opgenomen verplichtingen voor nieuwbouw tot een bedrag van circa € 33,7 miljoen. Deze verplichtingen komen naar verwachting voor € 14,3 miljoen tot afwikkeling in een periode van 1 jaar ná balansdatum. Het restant van deze verplichtingen ad. € 19,4 miljoen loopt in 2,5 jaar af tot nihil. 

Onderhoudsverplichtingen
Ultimo boekjaar is Elkien onderhoudsverplichtingen aangegaan voor een totaal bedrag van circa € 4,7 miljoen waarvan de uitvoering nog ter hand moet worden genomen. Dit betreft onderhoudsafspraken met betrekking tot opgeleverde nieuwbouwwoningen door en met ketenpartners voor de aankomende 25 jaar.
Per 1 januari 2016 is Elkien de Ketensamenwerking aangegaan met zes partners uit de bouwwereld. De overeenkomsten zijn getekend voor meerjarige afspraken over het planmatig onderhoud en de woningverbeteringen van zo’n 20.000 woningen in Friesland. 


WSW Obligo
WSW-deelnemers hebben naar het borgingsinstituut Waarborgfonds Sociale Woningbouw een zogeheten obligoverplichting. Deze verplichting is voorwaardelijk. Zolang het risicovermogen van WSW voldoende is om eventuele betalingsverplichtingen van WSW-deelnemers over te nemen, doet WSW geen beroep op deze obligoverplichting. Ultimo 2017 bedroeg deze voorwaardelijke verplichting voor Elkien € 25 miljoen. De kans dat WSW dit obligo opeist typeert Elkien als een theoretische kans. 

Om te voorkomen dat WSW een aanspraak krijgt op zijn borgstelling, stelt WSW als borgingsinstituut financiële eisen aan haar deelnemers. Corporaties die niet voldoen aan de kredietwaardigheidseisen komen in beginsel in aanmerking voor saneringssteun. 

Het eigen risicovermogen van WSW, dat ultimo 2017 geprognosticeerd € 531 miljoen bedraagt en nog nooit aangesproken is, is daarna de eerste buffer om aanspraken op de borg op te vangen. Deze reserve kan het WSW zo nodig aanvullen door het onderpand van de noodlijdende corporaties uit te winnen. De tweede buffer is de onderlinge waarborg van corporaties (obligo). De derde buffer bestaat uit de afspraak met Rijk en gemeenten (de achtervang) dat WSW indien nodig kan beschikken over renteloze leningen.

Toezicht belemmerende bepalingen derivaten 
In de juridische documentatie met één van Elkien’s tegenpartijen is sprake van bepalingen die gekwalificeerd kunnen worden als toezicht belemmerend. Het beleid van Elkien is erop gericht deze bepalingen ongedaan te maken tegen voor Elkien acceptabele voorwaarden. Hierover wordt periodiek met de betreffende derivatenbank en Autoriteit woningcorporaties (Aw) gecommuniceerd.

Aansprakelijkheid bij een fiscale eenheid
Stichting Elkien vormt met Elkien Holding B.V. en Elkien CPS B.V. een fiscale eenheid voor de vennootschapsbelasting. Op grond van de Invorderingswet zijn de vennootschap en de met haar gevoegde dochterondernemingen ieder hoofdelijk aansprakelijk voor ter zake door de combinatie verschuldigde belasting. Verrekening vindt plaats via de rekening-courant. Tevens is Elkien voornemens om beide B.V.’s in 2018 op te heffen.

9. Toelichting op de winst- en verliesrekening

9.1 Huuropbrengsten

(bedragen x € 1.000)

  2017   2016
       
Woningen en woongebouwen 111 196   110 093
Onroerende zaken niet zijnde woningen 7 500   6 893
  118 696   116 986
Af : huurderving wegens leegstand -/- 2.532   -/- 2.480
huurderving wegens oninbaarheid -/- 442   -/- 570
  115 722   113 936

De "te ontvangen nettohuur" is gewijzigd als gevolg van:

  • Verhoging van de huren wegens algemene huurverhoging, harmonisatie en wegens woningverbetering € 3,0 miljoen;
  • Het in exploitatie komen van nieuwe woningen en woongebouwen of van aangekochte woningen € 0,5 miljoen;
  • Kortingen, verkopen en sloop van woningen in exploitatie -/- € 1,8 miljoen.

De geografische onderverdeling van de netto huuropbrengsten kan als volgt worden weergegeven (bedragen x € 1.000):

  2017   2016
Gemeente:      
De Friese Meren 334   330
Heerenveen 3 304   3 161
Leeuwarden 54 347   52 940
Littenseradiel 3 500   3 754
Opsterland 13 401   13 346
Smallingerland 599   638
Súdwest Fryslân 40 129   39 633
Tytsjerksteradiel 108   134
  115 722   113 936

9.2  Opbrengst servicecontracten

(bedragen x € 1.000)

  2017   2016
       
Overige goederen, leveringen en diensten 6 009   6 006
Af: te verrekenen met huurders -/- 1.052   -/- 1.095
Af: vergoedingsderving wegens leegstand -/- 145   -/- 150
  4 812   4 761

9.3  Lasten servicecontracten

(bedragen x € 1.000)

  2017   2016
       
Onderhoudskosten exploitatie levering & diensten 2 737   2 611
Verwarmingskosten 920   1 019
Elektrakosten 857   796
Waterkosten 118   70
Kosten / premie glasverzekering 345   331
Overige directe exploitatiekosten 119   232
Subtotaal 5 096   5 059
Toegerekende organisatiekosten 100   124
  5 196   5 183

9.4 Overheidsbijdragen

(bedragen x € 1.000)

  2017   2016
       
Jaarlijkse bijdrage WVG 21   21
  21   21

9.5 Lasten verhuur- en beheeractiviteiten

(bedragen x € 1.000)

  2017   2016
       
Toegerekende organisatiekosten  5 912     7 641 
Verhuurderheffing  10 278     9 205 
   16 190     16 846 

9.6 Lasten onderhoudsactiviteiten

(bedragen x € 1.000)

  2017   2016
       
Onderhoudsuitgaven (niet-cyclisch) 10 910   10 379
Onderhoudsuitgaven (cyclisch) 17 278   20 103
  28 188   30 482

De onderhoudsuitgaven zijn te verdelen in (bedragen x € 1.000):

  2017   2016
       
Planmatig onderhoud 15 707   17 515
Mutatie-onderhoud 1 309   1 048
Klachtenonderhoud 3 917   4 388
Toegerekende organisatiekosten 7 255   7 531
  28 188   30 482

De toegerekende organisatiekosten aan onderhoudskosten zijn gebaseerd op de gehanteerde verdeelsleutels zoals deze in paragraaf 6.1 zijn opgenomen. Deze kosten bestaan uit bedrijfskosten en lonen en salarissen welke verband houden met het onderhoud van vastgoed in exploitatie.

 

9.7 Overige directe operationele lasten exploitatie bezit

(bedragen x € 1.000)

  2017   2016
       
Gemeentelijke heffingen 5 843   5 851
Juridische- en incasso kosten 524   409
Verzekeringskosten 562   519
Overige directe operationele lasten exploitatie bezit 958   1 413
Toegerekende organisatiekosten 1 153   -
  9 040   8 192

9.8  Netto resultaat verkocht vastgoed in ontwikkeling

(bedragen x € 1.000)

  2017   2016
       
Omzet verkocht vastgoed in ontwikkeling 1 132   586
Af: Lasten verkocht vastgoed in ontwikkeling -/- 1.309   -/- 1.780
Af: Toegerekende organisatiekosten -/- 200   -/- 1.030
Af: Toegerekende financieringskosten -/- 242   -/- 892
  -/- 619   -/- 3.116

9.9  Netto gerealiseerd resultaat verkoop vastgoedportefeuille
 

9.9.1 Verkoopopbrengst vastgoedportefeuille

(bedragen x € 1.000)

  2017   2016
       
Voormalige huurwoningen 34 744   22 133
Bedrijfsruimtes 59   59
  34 803   22 192

De verkoopopbrengst betreft 353 woningen (2016: 205 woningen). De door de verkoop in 2017 gerealiseerde waardedaling begrepen in de herwaarderingsreserve bedraagt € 12,6 miljoen.

9.9.2 Boekwaarde verkochte vastgoedportefeuille

(bedragen x € 1.000)

  2017   2016
       
Boekwaarde huurwoningen 29 869   16 801
Boekwaarde bedrijfsruimtes 120   120
  29 989   16 921

9.10  Waardeveranderingen vastgoedportefeuille
 

9.10.1 Overige waardeveranderingen vastgoedportefeuille

(bedragen x € 1.000)

  2017   2016
       
Afwaardering woningverbeteringen naar marktwaarde 44 488   10 875
Marktwaarde gesloopte bezit 3 850   7 848
Uitsplitsing bezit -   178
Projecten opgeleverd in boekjaar 3 315   -
Projecten opgeleverd vóór boekjaar 1 794   1 241
Dotatie aan Voorziening 16 961   3 643
Toegerekende organisatiekosten 1 521   -
  71 929   23 785

9.10.2 Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille

(bedragen x € 1.000)

  2017   2016
       
DAEB Vastgoedbeleggingen in exploitatie 46 881   15 403
Niet-DAEB Vastgoedbeleggingen in exploitatie 9 250   3 125
  56 131   18 528

9.11  Opbrengsten overige activiteiten

(bedragen x € 1.000)

  2017   2016
       
Opbrengsten overige administratiekosten 193   204
Opbrengst overige dienstverlening 226   209
Overige baten 55   94
  474   507

9.12  Overige organisatiekosten

(bedragen x € 1.000)

  2017   2016
       
Bestuurskosten en externe strategische advisering 436   369
Niet-reguliere kosten personeel en organisatie 1 162   1 544
Niet-reguliere kosten informatisering 927   262
Extra afschrijvingslasten 538   -
Overige niet-reguliere bedrijfskosten 918   2.463 
  3 981   4 638

9.13 Leefbaarheid

(bedragen x € 1.000)

  2017   2016
       
Vastgoed gerelateerde leefbaarheid 165   62
Sociaal gerelateerde leefbaarheid 360   216
Toegerekende organisatiekosten 2 093   1 346
  2 618   1 624

9.14  Saldo financiële baten en lasten
 

9.14.1 Waardeveranderingen van financiële vaste activa en effecten

(bedragen x € 1.000)

  2017   2016
       
Waardeverandering effecten / derivaten; Embedded derivaten ABN-AMRO 2 406   -/- 4.371
  2 406   -/- 4.371

9.14.2 Rentelasten en soortgelijke kosten

(bedragen x € 1.000)

  2017   2016
       
Rente langlopende schulden:      
- Leningen overheid en kredietinstellingen 20 886   20 442
- Afschrijving herstructurering derivaten portefeuille ‘10-‘14 1 058   1 097
- Borg- en bereidstelling 264   298
- Overige schulden -   -
       
Af: geactiveerde rente -/- 242   -/- 892
  21 966   20 945

De hiervoor vermelde rentelast van langlopende schulden leningen kredietinstellingen kan als volgt worden gespecificeerd:

  2017   2016
-  rentelasten van leningen met een vaste rente 13 728   13 738
-  rentelasten van leningen met een variabele rente 352   726
-  rentelasten / (baten) van rentederivaten met een effectieve hedge relatie 6 806   6 870
Af: geactiveerde rente -   -/- 892
Totaal rente langlopende schulden, Leningen kredietinstellingen 20 886   20 442

9.15  Belastingen

De belastingen kunnen als volgt worden gespecificeerd (bedragen x € 1.000):

  2017   2016
       
Mutatie latentie verliescompensatie resultaat boekjaar (incl. correcties voorgaande jaren) 3 958   -/- 2.123
Mutatie latentie verkoopvijver -/- 3.463   -/- 374
Overige mutaties latente belastingen -/- 495   2 969
Totaal -/- 1   472

Het nominale verschil tussen de fiscale en commerciële waarde van de materiële vaste activa in exploitatie bedraagt € 316 miljoen.

De acute belastinglast over 2017 is als volgt bepaald:

    2017   2016
         
Resultaat voor belastingen volgens de jaarrekening   24 571   23 225
         
Bij: fiscaal niet aftrekbare kosten        
Bijzondere waardeverminderingen   70 753   25 189
Geactiveerde kosten herstructurering derivaten   1 058   1 097
Vrijval agio leningen u/g   23   23
Dotatie voorzieningen   -   1 577
Oort   30   32
Resultaat deelnemingen   -   -
    71 864   27 918
Af: fiscaal aftrekbare kosten        
Overige waardeveranderingen vastgoedportefeuille   56 131   18 527
Overheidsbijdragen   -   -
Fiscaal resultaat projectontwikkeling lager dan commercieel resultaat   5 915   3 712
De-activering niveauverbetering   24 109   5 322
Afschrijving hoger dan commercieel   7 608   8 450
Afschrijving embedded derivaten   2 406   -/- 4.371
Afschrijving disagio op leningen o/g en derivaten   870   868
Lager fiscaal resultaat verkochte woningen   11 650   7 636
Dotatie/vrijval voorzieningen        
Diversen   2 176   -
    110 865   40 144
         
Belastbaar bedrag boekjaar   -/- 14.430   10 999
Fiscale verlies compensatie    14 430    -/- 10.999
    -   -
         
Te betalen belasting (kasstroom)   -   -

Het gemiddelde wettelijke belastingtarief bedraagt 25%. De lagere effectieve belastingdruk ad 0% wordt veroorzaakt door het benutten van fiscale verliescompensatie en fiscaal vrijgestelde winstbestanddelen. Dit betreft onder meer verschillen in de verwerking van resultaten uit projectontwikkeling, afschrijvingen op het vastgoed, de verwerking van interest en de fiscaal niet aftrekbare heffing van de Aw.

Het effectieve belastingtarief wijkt af van voorgaand jaar door de lagere niet fiscaal verwerkte verlieslatende contracten (onrendabele investeringen).

Het toepasselijke belastingtarief is overeenkomstig voorgaand jaar.

Elkien heeft te maken met onzekere belastingposities uit hoofde van ingenomen standpunten ten aanzien van ingediende aangiftes en lopende bezwaarprocedures. Aangiftes vennootschapsbelasting zijn tot en met 2013 definitief geregeld. Met betrekking tot 2014 loopt een bezwaarprocedure tegen de door de fiscus aangebrachte correctie ten aanzien van de verwerking van de kosten inzake herstructurering van de derivaten portefeuille 2014. Voor 2015 t/m 2017 is door Elkien een acute belastinglast van nihil verantwoord onder de veronderstelling dat voldoende fiscale faciliteiten beschikbaar zullen zijn. De aangifte 2015 is ingediend met inachtneming van het bezwaarschrift over 2014. De aangifte 2016 wordt voor 1 mei 2018 ingediend.

9.17 Afschrijvingen (im)materiële vaste activa en onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie

(bedragen x € 1.000)

  2017   2016
Afschrijving onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie 2 538   1 164
  2 538   1 164

9.18 Lonen en salarissen

(bedragen x € 1.000)

  2017   2016
Lonen en salarissen 7 627   8 058
Sociale lasten 1 209   1 328
Pensioenpremies 1 385   1 500
Overige personeelskosten 3 614   2 928
  13 835   13 814

9.19 Gemiddeld aantal werknemers

Gedurende het jaar 2017 had de corporatie gemiddeld 149 werknemers in dienst (2016: 164), verdeeld over de afdelingen:

Bestuur/directie 2
Concern control 3
Bestuursondersteuning 4
Strategie & Omgeving 7
Personeel & Organisatie 3
Financiën & Middelen 23
ICT 4
Service & Dienstverlening 81
Vastgoed 16
Asset Management 6
Totaal 149

Dit aantal is gebaseerd op het aantal fulltime equivalenten. Geen van de werknemers is buiten Nederland werkzaam (2016: 0).

9.20 Accountantshonoraria

In het boekjaar zijn de volgende bedragen aan accountantshonoraria ten laste van het resultaat gebracht (bedragen x € 1.000):

  2017   2016
       
  216   207
       
Controle van de jaarrekening 184   173
Andere controlewerkzaamheden 32   34
Fiscale advisering 0   0
Andere niet-controlediensten 0   0

9.21 Gebeurtenissen na balansdatum

Er zijn geen gebeurtenissen na balansdatum.

 

9.22 Overige informatie

9.22.1 Bestuurders en commissarissen

Per ultimo 2017 wordt het Bestuur gevormd door één Bestuurder die benoemd is voor bepaalde tijd. Dit in afwachting van de benoeming van de nieuwe directeur-bestuurder per 1 februari 2018. Voor het inkomensbeleid voor het Bestuur volgt Elkien de aanbevelingen van de Beloningscode VTW (Vereniging Toezichthouders Woningcorporaties). Voor de honorering van commissarissen volgt de raad de code voor honorering van commissarissen in woningcorporaties, welke geldt vanaf 1 juli 2010 en onderdeel uitmaakt van de vernieuwde Governance Code Woningcorporaties.

 

 

9.22.2 Wet normering bezoldiging topfunctionarissen publieke en semipublieke sector (WNT)

Per 1 januari 2013 is de Wet normering bezoldiging topfunctionarissen publieke- en semipublieke sector (WNT) ingegaan. Deze verantwoording is opgesteld op basis van de volgende op Stichting Elkien van toepassing zijnde regelgeving: Het WNT-maximum voor de woningbouwcorporaties, klasse G.

Het bezoldigingsmaximum in 2017 voor Stichting Elkien is € 170.000. Het weergegeven toepasselijke WNT-maximum per persoon of functie is berekend naar rato van de omvang (en voor topfunctionarissen tevens de duur) van het dienstverband, waarbij voor de berekening de omvang van het dienstverband nooit groter kan zijn dan 1,0 fte. Uitzondering hierop is het WNT-maximum voor de leden van de Raad van Commissarissen; dit bedraagt voor de voorzitter 15% en voor de overige leden 10% van het bezoldigingsmaximum van de bestuurder.

Bezoldiging topfunctionarissen

Leidinggevende topfunctionarissen

Bezoldiging topfunctionarissen
bedragen x € 1 M. Drijver drs. A. Bonnema MBA drs. H.R. Heikema van der Kloet
Functiegegevens Directeur-bestuurder Directeur-bestuurder Strategisch bestuursadviseur
Aanvang en einde functievervulling in 2017 01-06/31-12 01-01/31-05 01-01/31-12
Deeltijdfactor in fte 1 1 1
Gewezen topfunctionaris? Nee Nee Ja
(Fictieve) dienstbetrekking? Ja Ja Ja
       
Bezoldiging      
Beloning plus belastbare onkostenvergoedingen 84 467 86 242 106 531
Beloningen betaalbaar op termijn 14 229 11 601 22 357
Subtotaal 98 696 97 843 128 888
       
Individueel toepasselijk bezoldigingsmaximum 99 671 70 329 N.v.t.
       
-/- Onverschuldigd betaald bedrag      
Totale bezoldiging 98 696 97 843 128 888
       
Reden waarom de overschrijding al dan niet is toegestaan N.v.t. 1) N.v.t.
       
Gegevens 2016      
Aanvang en einde functievervulling in 2016   01-01/31-12 01-01/31-12
Deeltijdfactor 2016 in fte   1 1
Beloning plus belastbare onkostenvergoedingen   162 068 107 274
Beloningen betaalbaar op termijn   31 320 22 395
Totale bezoldiging 2016   193 388 129 669

MOTIVERING BIJ OVERSCHRIJDING
1)    Het overgangsrecht van de WNT is van toepassing, omdat de bezoldigingsafspraak is gemaakt vóór de inwerkingtreding van de WNT. 

Toezichthoudende topfunctionarissen

bedragen x € 1 A. Vlaskamp drs. E. Wind G.P. Vermeulen RA
Functiegegevens Voorzitter Lid Lid
Aanvang en einde functievervulling in 2017 01-01/31-12 01-01/31-12 01-01/31-12
       
Bezoldiging      
Bezoldiging 19 635 13 090 13 090
Individueel toepasselijk bezoldigingsmaximum 25 500 17 000 17 000
-/- Onverschuldigd betaald bedrag 0 0 0
Totale bezoldiging 19 635 13 090 13 090
       
Reden waarom de overschrijding al dan niet is toegestaan N.v.t. N.v.t. N.v.t.
       
Gegevens 2016      
Aanvang en einde functievervulling in 2016 01-01/28-10 Lid en 29-10/31-12 Voorzitter 01-01/31-12 01-01/31-12
Beloning plus belastbare onkostenvergoedingen 14 047 12 812 12 846
Beloningen betaalbaar op termijn 0 0 0
Totale bezoldiging 2016 14 047 12 812 12 846

bedragen x € 1 drs. J.R.M.F. Cooijmans RA mr. drs. M.P. Sulter-Zeinstra
Functiegegevens Lid Lid
Aanvang en einde functievervulling in 2017 01-01/31-12 01-09/31-12
     
Bezoldiging    
Bezoldiging 13 090 4 363
Individueel toepasselijk bezoldigingsmaximum 17 000 5 682
-/- Onverschuldigd betaald bedrag 0 0
Totale bezoldiging 13 090 4 363
     
Reden waarom de overschrijding al dan niet is toegestaan N.v.t. N.v.t.
     
Gegevens 2016    
Aanvang en einde functievervulling in 2016 01-01/31-12  
Beloning plus belastbare onkostenvergoedingen 13 086  
Beloningen betaalbaar op termijn 0  
Totale bezoldiging 2016 13 086  

Uitkeringen wegens beëindiging dienstverband aan topfunctionarissen met of zonder dienstbetrekking

bedragen x € 1 drs. A. Bonnema MBA
Functiegegevens  
Functie(s) gedurende dienstverband Directeur-bestuurder
Deeltijdfactor in fte 1
Jaar waarin dienstverband is beëindigd 2017
   
Ontslaguitkering  
Overeengekomen uitkeringen wegens beëindiging dienstverband 18 725
   
Individueel toepasselijk maximum 75 000
   
-/- Onverschuldigd deel N.v.t.
Totaal uitkeringen wegens beëindiging dienstverband 18 725
Waarvan betaald in 2017 18 725
   
Reden waarom de overschrijding al dan niet is toegestaan N.v.t.

Overige rapportageverplichtingen op grond van de WNT
Naast de hierboven vermelde topfunctionarissen zijn er geen overige functionarissen die in 2017 een bezoldiging boven het toepasselijke WNT-maximum hebben ontvangen, of waarvoor in eerdere jaren een vermelding op grond van de WOPT of de WNT heeft plaatsgevonden of had moeten plaatsvinden. Er zijn in 2017 geen ontslaguitkeringen aan overige functionarissen betaald die op grond van de WNT dienen te worden gerapporteerd.

Ondertekening

Heerenveen, 19 juni 2018

Stichting Elkien
 

Bestuur,                                        Raad van Commissarissen,
 

H.D. Eppinga                                A. Vlaskamp                                 drs. J.R.M.F. Cooijmans RA
directeur-bestuurder                 Voorzitter                                     Vice-voorzitter

 


                                                       G.P. Vermeulen RA                     drs. E. Wind
                                                       Lid                                                 Lid

 

 

                                                       mr. drs. M.P. Sulter-Zeinstra
                                                       Lid

 

Overige gegevens

10 Statutaire resultaatbestemming

Aan het resultaat van de stichting mag statutair geen andere bestemming worden gegeven dan het bevorderen van het doel van de stichting. Elkien stelt zich tot doel uitsluitend op het gebied van de volkshuisvesting werkzaam te zijn in de regio Friesland.

 

11 Controleverklaring van de onafhankelijke accountant

De controleverklaring van de onafhankelijke accountant bij de jaarrekening is hieronder opgenomen.

 

12 Segmentatie naar DAEB en niet-DAEB

Elkien heeft gekozen voor een administratieve splitsing van haar DAEB en niet-DAEB activiteiten. Deze gesegmenteerde balansen zijn op de volgende pagina's opgenomen.

12.1 DAEB

12.1 DAEB
DAEB      
(na resultaatbestemming) (bedragen x € 1.000)      
       
      01/ 1/2018
Vaste activa      
Materiële vaste activa      
Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie   4 563  
      4 563
Vastgoedbeleggingen      
DAEB vastgoed in exploitatie   1 424 299  
Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden   875  
Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie   3 520  
      1 428 694
Financiële vaste activa      
Deelnemingen   18  
Latente belastingvordering(en)   38 801  
Leningen u/g   2 813  
Interne lening   63 815  
Netto-vermogenswaarde niet-DAEB   88 644  
Overige vorderingen   80 482  
      274 573
Vlottende activa      
       
Voorraden      
Vastgoed bestemd voor de verkoop   1 919  
      1 919
Vorderingen      
Huurdebiteuren   852  
Gemeenten   72  
Overige vorderingen   1 354  
Overlopende activa   1 041  
      3 319
       
Liquide middelen     17 900
       
      1 730 968

       
DAEB      
(na resultaatbestemming) (bedragen x € 1.000)      
       
      01/ 1/2018
       
Eigen vermogen      
Herwaarderingsreserve   567 644  
Overige reserves   488 391  
      1 056 035
       
Voorzieningen      
Voorziening onrendabele investeringen en herstructureringen   17 597  
Latente belastingverplichting(en)   4 323  
Overige voorzieningen   1 625  
      23 545
       
Langlopende schulden      
Schulden/leningen overheid   12 592  
Schulden/leningen kredietinstellingen   560 268  
Verplichtingen uit hoofde van onroerende zaken verkocht onder voorwaarden   714  
Embedded derivaten   19 090  
      592 664
       
Kortlopende schulden      
Schulden aan kredietinstellingen   28 908  
Schulden aan leveranciers   8 291  
Belastingen en premies sociale verzekeringen   4 663  
Overige schulden   3 992  
Overlopende passiva   12 870  
      58 724
       
      1 730 968

12.2 Niet-DAEB

12.2 Niet-DAEB
Niet-DAEB      
(na resultaatbestemming) (bedragen x € 1.000)      
       
      01/ 1/2018
Vaste activa      
       
Vastgoedbeleggingen      
Niet-DAEB vastgoed in exploitatie   147 324  
      147 324
Financiële vaste activa      
Latente belastingvordering(en)   2 479  
      2 479
Vlottende activa      
       
Voorraden      
Vastgoed bestemd voor de verkoop   350  
      350
Vorderingen      
Huurdebiteuren   124  
Vorderingen op groepsmaatschappijen   868  
Overige vorderingen   60  
Overlopende activa   60  
      1 112
       
Liquide middelen     2 000
       
      153 265

Niet-DAEB      
(na resultaatbestemming) (bedragen x € 1.000)      
       
      01/ 1/2018
       
Eigen vermogen      
Herwaarderingsreserve   14 261  
Overige reserves   74 383  
      88 644
       
Voorzieningen      
Latente belastingverplichting(en)   276  
      276
       
Langlopende schulden      
Interne leningen   63 815  
      63 815
       
Kortlopende schulden      
Schulden aan leveranciers   530  
      530
       
      153 265