Gemeente Leeuwarden
Elkien heeft in de gemeente Leeuwarden 9.340 woningen en 162 overige verhuureenheden. Met de gemeente Leeuwarden en de huurdersvereniging Nieuw Elan zijn prestatieafspraken gemaakt over 2017.
Betaalbaarheid
Huurbeleid
Elkien hanteert een huurbeleid dat uitgaat van marktconforme huren op basis van taxaties van haar woningen. Aanpassing naar de streefhuur vindt plaats bij mutatie. De jaarlijkse huurverhoging voor de doelgroep van beleid was inflatievolgend (0,3%) overeenkomstig de afspraken met Nieuw Elan. Voor huishoudens met een inkomen > € 40.349 is een huurverhoging van 4,3% gerekend.
Het bezit van Elkien in Leeuwarden was in 2017 in de volgende huurprijsklassen verdeeld:
Passend toewijzen
Elkien wijst passend toe, conform de Woningwet. 99% van de toewijzingen in de gemeente Leeuwarden is gedaan aan huishoudens met een inkomen < € 36.165 (wettelijke norm: 80%). Tevens is aan 99% van de huishoudens met recht op huurtoeslag een woning toegewezen met een huur passend bij het inkomen (norm: 95%).
Woninglasten
Elkien werkt aan een energieneutrale portefeuille. De beoogde ingrepen leiden tot een forse verbetering van de energieprestatie en het comfort van de woning. Bij woningverbetering blijven de woonlasten voor zittende huurders gelijk of worden lager dan voor de verbetering. Huren van woningen die energieneutraal zijn, blijven beneden de aftoppingsgrens. Wel wordt de huurders een duurzaamheidsvergoeding gevraagd. Onderstaande mutaties in het bezit hebben in de gemeente Leeuwarden plaatsgevonden.
Aantallen nieuwbouw en woningverbetering Leeuwarden
2017 | Nieuwbouw 2017 | Woningverbetering | |||
Aantal | 43 | 226 | |||
Energielabel | A++ | A++ | |||
Netto huur | 573 | 454 | |||
Energieprestatievergoeding | 29 | 0 |
Voorkomen huurachterstanden
We werken in Leeuwarden samen in het convenant “Iedereen Financieel Fit”. We zien kansen huurders nog eerder een helpende hand te bieden door schuldpreventie en vroege interventie bij betalingsachterstanden. We onderzoeken de mogelijkheden voor het vroegtijdig signaleren en voorkomen van schulden. Elkien draait mee in de pilot radicale schuldhulpverlening. Daartoe is in het najaar gestart met het project van de Coöperatie Amargi. Het project wordt in het tweede kwartaal van 2018 geëvalueerd. In de samenwerking met het sociaal wijkteam zijn 119 probleemsituaties overgedragen.
De huurachterstand van zittende huurders in Leeuwarden bedraagt per 31 december 2017 afgerond € 837.000 (inclusief vertrokken huurder € 1.495.000). Dit bedrag is ten opzichte van het begin van het jaar gedaald. In 2017 hebben in Leeuwarden 19 uitzettingen ten gevolge van schulden plaatsgevonden.
Beschikbaarheid
Elkien richt zich op Leeuwarden en Grou als de groei- en focuskern. In de overige kernen zal Elkien haar bezit in de komende jaren afstoten.
In 2017 is een gezamenlijke analyse gemaakt van de vraag naar en het aanbod van sociale huurwoningen in de dorpen. De gemeente Leeuwarden voert deze afspraak samen uit met de gemeente Littenseradiel en Franekeradeel gelet op de fusie (Waadhoeke), Súdwest Fryslân en Opsterland. Middels enquêtes en beschikbare data en informatie is een analyse gemaakt van de vraag en het aanbod in een aantal kleine kernen in de genoemde gemeenten. Partoer is gevraagd om op basis van de beschikbare informatie een advies uit te brengen. Begin 2018 is een gezamenlijke rapportage uitgebracht (met een beperkt aantal dorpen als pilot) om te komen tot een beleid voor de dorpen.
Voor de kern Grou is een visie ontwikkeld voor het herstructureringsgebied waarbij het totale dorp Grou is beschouwd. Deze visie wordt verder uitgewerkt in het bod 2019 en besproken met de betrokken bewoners, plaatselijk belang en de andere stakeholders.
Toevoegingen en onttrekkingen aan het bezit in Leeuwarden
In 2017 heeft Elkien 43 nieuwbouwwoningen toegevoegd aan de woningvoorraad in Leeuwarden. Dit betreft Schieringen-Zuid fase 3 (29 woningen) en 14 woningen in Tolhuizen fase 1, welke oorspronkelijk gepland stonden voor 2016. Het project in Grou aan de Noorderdwarsstraat (9 woningen) wordt opgeleverd in het eerste kwartaal van 2018. De geplande projecten in de Balistraten (45 woningen, vanwege procedures met omwonenden) en Oldegalileën (14 woningen, vanwege grondsanering) hebben vertraging opgelopen. In totaal zijn er in 2017 door Elkien 92 woningen gesloopt, waarvan 89 woningen in de categorie goedkoop en 3 woningen in de categorie betaalbaar laag. In 2017 zijn er in de gemeente Leeuwarden 65 huurwoningen verkocht waarvan 60 woningen met een huurprijs lager dan € 710.
Daarnaast is door twee woongroepen in de gemeente Leeuwarden de wens geuit de woningen over te nemen. De businesscase was door deze woongroepen niet rendabel te maken. De woningen worden nu verhuurd aan de leden van de woongroepen en de regels ten aanzien van de toewijzingsnorm zijn passend gemaakt voor deze woongroepen.
Woningkwaliteit
Elkien werkt aan een portefeuille die energieneutraal en voor 80% “zorgklaar” is. De woonlasten voor de zittende huurders blijven gelijk of worden lager. In 2017 heeft Elkien voor Leeuwarden € 35 miljoen besteed aan woningverbetering (438 woningen). Werkzaamheden in het planmatig onderhoud worden zoveel mogelijk geïntegreerd met woningverbeteringsprojecten. Daar bovenop is in de gemeente Leeuwarden nog eens een bedrag van ruim € 5 miljoen uitgegeven aan planmatig onderhoud. Dit vindt met name plaats aan woningen waar woningverbetering (nog) niet aan de orde is.
In 2017 zijn 180 woningen opgeleverd. 46 woningen daarvan waren overloop van het project aan de Jan van Scorelstraat dat in 2016 is gestart. Met name in de complexen waar veel woningen zijn heeft het proces met de bewoners (70% instemming) langer geduurd dan vooraf voorzien. De woningen in Bilgaard worden in het voorjaar van 2018 opgeleverd. De werkzaamheden in de Wielenpolle (50 woningen) zijn in 2017 gestart en worden in het eerste kwartaal van 2018 opgeleverd. De kwaliteit van 25 woningen in Grou aan de Kieviststraat is dusdanig dat de ingreep beperkt is gebleven tot extra onderhoud.
Omgevingskwaliteit
Leefbaarheidsprojecten worden uitgevoerd binnen de kaders van De Buurt Versterkt en de Woningwet 2015.
Uitgaven Leefbaarheid Leeuwarden
bedragen x €1000
Gemeente | Vastgoed Leefbaarheid | Sociaal Leefbaarheid | Relationeel Leefbaarheid | Organisatie kosten | Totaal (x€1000) |
Leeuwarden | 28 | 83 | 113 | 1 033 | 1 254 |
Elkien werkt intensief samen met sociale wijk- en dorpenteams, gemeente en politie. Voor de woningverbetering in Heechterp is een gezamenlijke aanpak (fysiek en sociaal) ontwikkeld. In 2018 worden eerst 96 woningen verbeterd. Tegelijkertijd wordt de visie verder geconcretiseerd door beleid voor toewijzing te formuleren. Doel is meer sturing op doelgroepen en het voor de wijk behouden van betrokken en actieve bewoners. Elkien werkt samen met het bewonersbedrijf Heechterp-Schieringen. Het bewonersbedrijf heeft in 2017 het schoonmaakonderhoud verzorgd in de algemene ruimten van 110 appartementen in de Boksdoornstraat en de Vuurdoornstraat.
Welzijn, zorg en bijzondere doelgroepen
Elkien faciliteert zoveel mogelijk de huisvesting van bijzondere doelgroepen in het kader van scheiden van wonen en zorg. Een goede begeleiding door zorgpartijen is hierbij essentieel. We merken dat het nodig is door de ontwikkelingen in sociaal domein en zorg om in de evaluatie van ons portefeuilleplan te kijken naar de huisvesting van bijzondere doelgroepen. Wij krijgen vragen over het huisvesten van diverse groepen die (nog) niet zelfstandig willen of kunnen wonen. Bij voorkeur zouden we de analyse naar deze vraagdruk in gezamenlijkheid willen uitvoeren. Daarom vragen we de gemeenten om een nader onderzoek te doen naar de vraag vanuit de verschillende groepen. Bij voorkeur op Friese schaal.
Elkien merkt dat er meer personen met verward gedrag in de wijken komen wonen. Dat kan leiden tot overlast en soms tot gevaarlijke situaties. Meer regie vanuit de gemeente is gewenst. Hierover zijn prestatieafspraken gemaakt voor 2018. Elkien stelt maximaal 10% van de vrijkomende woningen beschikbaar voor het huisvesten van statushouders. 38 van de vrijgekomen woningen zijn beschikbaar gesteld en geaccepteerd voor de huisvesting van statushouders.
Sinds 1 juli 2017 is de huisvesting van statushouders geen wettelijke verplichting meer voor corporaties. In de prestatieafspraken voor 2018 zijn daarom met de gemeente Leeuwarden afspraken gemaakt over beleid over urgentie en de huisvesting van statushouders.
Kengetallen Leeuwarden
Verhuur en toewijzing gemeente Leeuwarden | 2017 |
Aantal mutaties | 1240 |
Mutatiegraad | 12,90% |
Gemiddelde zoekduur actief woningzoekenden (dagen) | 320 |
Gemiddelde reactiegraad | 55,6 |
Gemiddelde acceptatiegraad | 4,7 |
Woningen naar statushouders | 38 |
Totaal Toewijzingen DAEB < € 710,68 | 1183 |
Totaal toewijzingen < € 35.737 | 1176 |
Totaal toewijzingen > € 35.737 | 64 |
Totaal aantal ontruimingen | 20 |
Ontruimingen vanwege huurachterstand | 19 |
Ontruimingen vanwege hennepkwekerij/overlast | 1 |
Mutaties in bezit
Gemeente Leeuwarden
12/31/2016 | Aankoop | Sloop | Verkoop | Bouw | 12/31/2017 | ||
Goedkoop | 2 944 | - | ‑89 | ‑6 | - | 2 849 | |
Betaalbaar | 6 006 | - | ‑3 | ‑49 | 43 | 5 997 | |
Duur t/m hoogste grens | 417 | - | - | ‑5 | - | 412 | |
Duur boven hoogste grens | 249 | - | - | ‑5 | - | 244 | |
Totaal | 9 616 | - | ‑92 | ‑65 | 43 | 9 502 |
Bewonerscommissies
Bewonerscommissie | Wijk/buurt/complex | Gemeente |
BOC Aldlan | Weideflora e.o. (hoogbouw) | Leeuwarden |
HWG Winiaherne | Smidsbuurt | Leeuwarden |
HV Hollanderwijk | Hollanderdijk e.o. | Leeuwarden |
HWG Huizum-west | Bakker Korffstraat e.o. | Leeuwarden |
BC De Nieuwe Driehoek | Cambuursterpad e.o. | Leeuwarden |
BC Dulfplein | Dulf 12-hoog | Leeuwarden |
HWG De Ee | Van der Weijstraat e.o. | Leeuwarden |
HWG Wielenpolle | Grote Wielenstraat e.o. | Leeuwarden |
HWG Schepenbuurt | Aakstraat e.o. | Leeuwarden |
BC Hagedoornplein | Hagedoornplein e.o. | Leeuwarden |
ABC | Acaciastraat e.o. | Leeuwarden |
BC Eikenflats | Eikenstraat (3 flats) | Leeuwarden |
HV Canadezenlaan | Canadezenlaan/Dragoonsplein | Leeuwarden |
BC Eigen Brood Bovenal | Hoeksterplein e.o. | Leeuwarden |
MFC De Jokse | Jokse onevennummers | Leeuwarden |
BC De Jokse | Jokse 4- en 12-hoog | Leeuwarden |
BC De Dulf 4 | De Dulf 4-hoog | Leeuwarden |
BC De Hofwijck | Bieruma Oostingweg e.o. | Leeuwarden |
BC Indische Buurt | Balistraat e.o. | Leeuwarden |
BC St Anthony Gasthuis | Grote Kerkstraat | Leeuwarden |
Woongroep Willemskade | Willemskade 40 | Leeuwarden |
BC Westerpark | Marssumerstraat e.o. | Leeuwarden |
BC Tramstraat | Tramstraat e.o. | Leeuwarden |
BC Surinamestraat | West Indische Buurt | Leeuwarden |
BC Verlengde Schrans | Verlengde schrans | Leeuwarden |
BC Eeltsje Folkertsmawei | Westeinde | Leeuwarden |
BC De Bird 4 hoog | De Bird | Leeuwarden |
BC Eeburg | Taco van de Veenplein | Leeuwarden |
BC Joksedam | Joksedam | Leeuwarden |
BC Nieuwstraatje | Nieuwstraatje e.o. | Leeuwarden |
BC Zwarte Schaap | Schapestraat | Leeuwarden |
BC Auke Stellingwerfstraat | Auke Stellingwerf Oud | Leeuwarden |
BC Jan Lievenstraat e.o. | Jan Lievenstraat | Leeuwarden |
BC Dulf 7 hoog | De Dulf | Leeuwarden |
BC Bird 7 hoog | De Bird | Leeuwarden |
Voogdenoverleg Tweebaksmarkt | Tweebaksmarkt | Leeuwarden |
BC Carel van Roordastate | Grou | Leeuwarden |