Huurbeleid

Elkien hanteert een huurbeleid dat uitgaat van marktconforme huren op basis van taxaties van haar woningen. Aanpassing naar de streefhuur vindt plaats bij mutatie. De jaarlijkse huurverhoging voor de doelgroep van beleid was inflatievolgend (0,3%) overeenkomstig de afspraken met Nieuw Elan. Voor huishoudens met een inkomen > € 40.349 is een huurverhoging van 4,3% gerekend.

Het bezit van Elkien in Leeuwarden was in 2017 in de volgende huurprijsklassen verdeeld:

Passend toewijzen

Elkien wijst passend toe, conform de Woningwet. 99% van de toewijzingen in de gemeente Leeuwarden is gedaan aan huishoudens met een inkomen < € 36.165 (wettelijke norm: 80%). Tevens is aan 99% van de huishoudens met recht op huurtoeslag een woning toegewezen met een huur passend bij het inkomen (norm: 95%).

Woninglasten

Elkien werkt aan een energieneutrale portefeuille. De beoogde ingrepen leiden tot een forse verbetering van de energieprestatie en het comfort van de woning. Bij woningverbetering blijven de woonlasten voor zittende huurders gelijk of worden lager dan voor de verbetering. Huren van woningen die energieneutraal zijn, blijven beneden de aftoppingsgrens. Wel wordt de huurders een duurzaamheidsvergoeding gevraagd. Onderstaande mutaties in het bezit hebben in de gemeente Leeuwarden plaatsgevonden.

Voorkomen huurachterstanden

We werken in Leeuwarden samen in het convenant “Iedereen Financieel Fit”. We zien kansen huurders nog eerder een helpende hand te bieden door schuldpreventie en vroege interventie bij betalingsachterstanden. We onderzoeken de mogelijkheden voor het vroegtijdig signaleren en voorkomen van schulden. Elkien draait mee in de pilot radicale schuldhulpverlening. Daartoe is in het najaar gestart met het project van de Coöperatie Amargi. Het project wordt in het tweede kwartaal van 2018 geëvalueerd. In de samenwerking met het sociaal wijkteam zijn 119 probleemsituaties overgedragen.

De huurachterstand van zittende huurders in Leeuwarden bedraagt per 31 december 2017 afgerond € 837.000 (inclusief vertrokken huurder € 1.495.000). Dit bedrag is ten opzichte van het begin van het jaar gedaald. In 2017 hebben in Leeuwarden 19 uitzettingen ten gevolge van schulden plaatsgevonden.

Elkien richt zich op Leeuwarden en Grou als de groei- en focuskern. In de overige kernen zal Elkien haar bezit in de komende jaren afstoten.

In 2017 is een gezamenlijke analyse gemaakt van de vraag naar en het aanbod van sociale huurwoningen in de dorpen. De gemeente Leeuwarden voert deze afspraak samen uit met de gemeente Littenseradiel en Franekeradeel gelet op de fusie (Waadhoeke),  Súdwest Fryslân en Opsterland. Middels enquêtes en beschikbare data en informatie is een analyse gemaakt van de vraag en het aanbod in een aantal kleine kernen in de genoemde gemeenten. Partoer is gevraagd om op basis van de beschikbare informatie een advies uit te brengen. Begin 2018 is een gezamenlijke rapportage uitgebracht (met een beperkt aantal dorpen als pilot) om te komen tot een beleid voor de dorpen.

Voor de kern Grou is een visie ontwikkeld voor het herstructureringsgebied waarbij het totale dorp Grou is beschouwd. Deze visie wordt verder uitgewerkt in het bod 2019 en besproken met de betrokken bewoners, plaatselijk belang en de andere stakeholders.

Toevoegingen en onttrekkingen aan het bezit in Leeuwarden

In 2017 heeft Elkien 43 nieuwbouwwoningen toegevoegd aan de woningvoorraad in Leeuwarden. Dit betreft Schieringen-Zuid fase 3 (29 woningen) en 14 woningen in Tolhuizen fase 1, welke oorspronkelijk gepland stonden voor 2016. Het project in Grou aan de Noorderdwarsstraat (9 woningen) wordt opgeleverd in het eerste kwartaal van 2018. De geplande projecten in de Balistraten (45 woningen, vanwege procedures met omwonenden) en Oldegalileën (14 woningen, vanwege grondsanering) hebben vertraging opgelopen. In totaal zijn er in 2017 door Elkien 92 woningen gesloopt, waarvan 89 woningen in de categorie goedkoop en 3 woningen in de categorie betaalbaar laag. In 2017 zijn er in de gemeente Leeuwarden 65 huurwoningen verkocht waarvan 60 woningen met een huurprijs lager dan € 710.

Daarnaast is door twee woongroepen in de gemeente Leeuwarden de wens geuit de woningen over te nemen. De businesscase was door deze woongroepen niet rendabel te maken. De woningen worden nu verhuurd aan de leden van de woongroepen en de regels ten aanzien van de toewijzingsnorm zijn passend gemaakt voor deze woongroepen.

Elkien werkt aan een portefeuille die energieneutraal en voor 80% “zorgklaar” is. De woonlasten voor de zittende huurders blijven gelijk of worden lager. In 2017 heeft Elkien voor Leeuwarden € 35 miljoen besteed aan woningverbetering (438 woningen). Werkzaamheden in het planmatig onderhoud worden zoveel mogelijk geïntegreerd met woningverbeteringsprojecten. Daar bovenop is in de gemeente Leeuwarden nog eens een bedrag van ruim € 5 miljoen uitgegeven aan planmatig onderhoud. Dit vindt met name plaats aan woningen waar woningverbetering (nog) niet aan de orde is. 

In 2017 zijn 180 woningen opgeleverd. 46 woningen daarvan waren overloop van het project aan de Jan van Scorelstraat dat in 2016 is gestart. Met name in de complexen waar veel woningen zijn heeft het proces met de bewoners (70% instemming) langer geduurd dan vooraf voorzien. De woningen in Bilgaard worden in het voorjaar van 2018 opgeleverd. De werkzaamheden in de Wielenpolle (50 woningen) zijn in 2017 gestart en worden in het eerste kwartaal van 2018 opgeleverd. De kwaliteit van 25 woningen  in Grou aan de Kieviststraat is dusdanig dat de ingreep beperkt is gebleven tot extra onderhoud.

Leefbaarheidsprojecten worden uitgevoerd binnen de kaders van De Buurt Versterkt en de Woningwet 2015.

Elkien werkt intensief samen met sociale wijk- en dorpenteams, gemeente en politie. Voor de woningverbetering in Heechterp is een gezamenlijke aanpak (fysiek en sociaal) ontwikkeld. In 2018 worden eerst 96 woningen verbeterd. Tegelijkertijd wordt de visie verder geconcretiseerd door beleid voor toewijzing te formuleren. Doel is meer sturing op doelgroepen en het voor de wijk behouden van betrokken en actieve bewoners. Elkien werkt samen met het bewonersbedrijf Heechterp-Schieringen. Het bewonersbedrijf heeft in 2017 het schoonmaakonderhoud verzorgd in de algemene ruimten van 110 appartementen in de Boksdoornstraat en de Vuurdoornstraat.

Elkien faciliteert zoveel mogelijk de huisvesting van bijzondere doelgroepen in het kader van scheiden van wonen en zorg. Een goede begeleiding door zorgpartijen is hierbij essentieel.  We merken dat het nodig is door de ontwikkelingen in sociaal domein en zorg om in de evaluatie van ons portefeuilleplan te kijken naar de huisvesting van bijzondere doelgroepen. Wij krijgen vragen over het huisvesten van diverse groepen die (nog) niet zelfstandig willen of kunnen wonen. Bij voorkeur zouden we de analyse naar deze vraagdruk in gezamenlijkheid willen uitvoeren. Daarom vragen we de gemeenten om een nader onderzoek te doen naar de vraag vanuit de verschillende groepen. Bij voorkeur op Friese schaal.

Elkien merkt dat er meer personen met verward gedrag in de wijken komen wonen. Dat kan leiden tot overlast en soms tot gevaarlijke situaties. Meer regie vanuit de gemeente is gewenst. Hierover zijn prestatieafspraken gemaakt voor 2018. Elkien stelt maximaal 10% van de vrijkomende woningen beschikbaar voor het huisvesten van statushouders. 38 van de vrijgekomen woningen zijn beschikbaar gesteld en geaccepteerd voor de huisvesting van statushouders.

Sinds 1 juli 2017 is de huisvesting van statushouders geen wettelijke verplichting meer voor corporaties. In de prestatieafspraken voor 2018 zijn daarom met de gemeente Leeuwarden afspraken gemaakt over beleid over urgentie en de huisvesting van statushouders.

Huurbeleid

Elkien hanteert een huurbeleid dat uitgaat van marktconforme huren op basis van taxaties van haar woningen. Aanpassing naar de streefhuren vindt plaats bij mutatie. De jaarlijkse huurverhoging voor de doelgroep van beleid was inflatievolgend (0,3%) overeenkomstig de afspraken met Nieuw Elan. Voor huishoudens met een inkomen > € 40.349 is een huurverhoging van 4,3% gerekend.

Het bezit van Elkien in Súdwest-Fryslân was in 2017 in de volgende huurprijsklassen verdeeld:

Passend toewijzen

Elkien wijst passend toe, conform de Woningwet. 98% van de toewijzingen in de gemeente Súdwest Fryslân is gedaan aan huishoudens met een inkomen < € 36.165 (wettelijke norm: 80%). Tevens is aan 97% van de huishoudens met recht op huurtoeslag een woning toegewezen met een huur passend bij het inkomen (norm: 95%).

Woninglasten

Elkien werkt aan een energieneutrale portefeuille. De beoogde ingrepen leiden tot een forse verbetering van de energieprestatie en het comfort van de woning. Bij woningverbetering blijven de woonlasten voor zittende huurders gelijk of worden lager dan voor de verbetering. Huren van woningen die energieneutraal zijn, blijven beneden de aftoppingsgrens. Wel wordt de huurders een duurzaamheidsvergoeding gevraagd. Onderstaande mutaties in het bezit hebben in de gemeente Súdwest-Fryslân plaatsgevonden.

Voorkomen huurachterstanden

In de gemeente Súdwest-Fryslân wordt samengewerkt met het sociaal team om huurachterstanden te voorkomen. Per 31 december 2017 bedroegen de huurachterstanden bij zittende huurders € 353.000 (€ 605.000 inclusief vertrokken huurders). In 2017 hebben er 5 uitzettingen plaatsgevonden als gevolg van huurachterstanden.

Overeenkomstig het portefeuilleplan bevindt de kernvoorraad van Elkien zich in Sneek inclusief Oppenhuizen, Scharnegoutum, IJlst en IJsbrechtum (groot-Sneek), Bolsward, Heeg, Woudsend, Makkum en Witmarsum als de groei- en focuskernen. In de overige kernen zal Elkien haar bezit in de komende 15 jaar afstoten.

Samen met de gemeenten Leeuwarden, Littenseradiel, Waadhoeke en Opsterland hebben Elkien en de gemeente Súdwest-Fryslân onderzoek gedaan naar vraag en aanbod. Middels enquêtes en beschikbare data en informatie is een analyse gemaakt van de vraag en het aanbod in een aantal kleine kernen in de gemeente Súdwest-Fryslân. Partoer is gevraagd om op basis van de beschikbare informatie een advies uit te brengen. Begin 2018 wordt een gezamenlijke rapportage uitgebracht.

Samen met Patyna doet Elkien in diverse kernen onderzoek naar de mogelijkheden om woningen aan te bieden aan de doelgroep van de corporaties. Woningen worden zorgklaar gemaakt in die kernen waar ook voldoende zorginfrastructuur beschikbaar is. In 2017 zijn 41 zorgwoningen Talmastate Heech opgeleverd.

In 2017 zijn er 4 woningen, in de huurprijsklasse betaalbaar laag III, in de Noorderhoek in Sneek gesloopt in het kader van de herstructurering van deze wijk. 

In 2017 zijn er in de gemeente Súdwest-Fryslân 89 huurwoningen verkocht waarvan 81 woningen met een huurprijs lager dan € 710.

Voor het bod van 2017 heeft Elkien samen met haar ketenpartners voorstellen ontwikkeld voor de woningverbetering. Dit heeft geresulteerd in een voorstel voor het verbeteren van 94 woningen met een gemiddelde EPC van 0,18. Hiermee is een investering gemoeid van € 8.600.000.

De ingrepen per woning zijn afhankelijk van de huidige staat en aard van de woning. Naast investeringen in het energieneutraal maken van de woningen (isolatie en installaties) worden uitgaven gedaan in planmatig onderhoud, asbestverwijdering en onderhoud aan keukens, douches en toilet. Dit wordt per complex en per woning bepaald.

In 2017 zijn 54 woningen opgeleverd. In Sneek, Worp Tjaardastraat is 1 blok opgeleverd, de overige woningen worden in het voorjaar van 2018 opgeleverd. Ook 24 woningen aan de Jancko Douwamastraat te Sneek zijn gereed in het voorjaar van 2018. In Witmarsum zijn 10 woningen opgeleverd in februari 2018.

Leefbaarheidsprojecten worden uitgevoerd binnen de kaders van De Buurt Versterkt en de Woningwet 2015. Elkien werkt intensief samen met sociale wijk- en dorpenteams, gemeente en politie.

Omdat Súdwest-Fryslân een achterstand had bij het huisvesten van statushouders zijn aanvullende afspraken gemaakt met de gemeente en de huurdersorganisaties. Elkien stelt vrijkomende woningen met urgentie beschikbaar voor het huisvesten van statushouders. Volgens afspraak met de huurdersorganisaties neemt de gemiddelde zoekduur voor actief woningzoekenden met niet meer dan 1 maand toe. Huurderving voor woningen die langer dan noodzakelijk worden vastgehouden, wordt door de gemeente vergoed. 22 van de vrijgekomen woningen (3,8% van de gemuteerde woningen) zijn beschikbaar gesteld en geaccepteerd voor de huisvesting van statushouders. Volgens afspraak heeft Elkien ook nog een groot aantal verkoopwoningen gereserveerd voor de huisvesting van statushouders. Deze woningen zijn grotendeels  terug gegaan in de verkoopportefeuille of de reguliere verhuur. Omdat de taakstelling voor de gemeenten sterk afnam en omdat er in 2017 sprake was van een groot aantal gevallen van gezinshereniging, was er geen extra inzet nodig. De gemiddelde zoekduur is dan ook niet toegenomen als gevolg van het beschikbaar stellen van extra woningen voor het huisvesten van statushouders.

Elkien hanteert een huurbeleid dat uitgaat van marktconforme huren op basis van taxaties van haar woningen. Aanpassing naar de streefhuren vindt plaats bij mutatie. De jaarlijkse huurverhoging voor de doelgroep van beleid was inflatievolgend (0,3%) overeenkomstig de afspraken met Nieuw Elan. Voor huishoudens met een inkomen > € 40.349 is een huurverhoging van 4,3% gerekend.

Het bezit van Elkien in Heerenveen was in 2017 in de volgende huurprijsklassen verdeeld:

Passend toewijzen

Elkien wijst passend toe, conform de Woningwet. 97% van de toewijzingen in de gemeente Heerenveen is gedaan aan huishoudens met een inkomen < € 36.165 (wettelijke norm: 80%). Tevens is aan 100% van de huishoudens met recht op huurtoeslag een woning toegewezen met een huur passend bij het inkomen (norm: 95%).

Woninglasten

Elkien werkt aan een energieneutrale portefeuille. De beoogde ingrepen leiden tot een forse verbetering van de energieprestatie en het comfort van de woning. Bij woningverbetering blijven de woonlasten voor zittende huurders gelijk of worden lager dan voor de verbetering. Huren van woningen die energieneutraal zijn, blijven beneden de aftoppingsgrens. Wel wordt de huurders een duurzaamheidsvergoeding gevraagd. Onderstaande mutaties in het bezit hebben in de gemeente Heerenveen plaatsgevonden.

Voorkomen huurachterstanden

In Heerenveen werken we intensief samen met het sociaal team. De huurachterstand van zittende huurders in Heerenveen bedraagt per 31 december 2017 €24.958 (inclusief vertrokken huurder € 46.291). Dit bedrag is ten opzichte van het begin van het jaar gedaald. In 2017 hebben in Heerenveen 2 uitzettingen ten gevolge van huurachterstanden plaatsgevonden.

In 2017 zijn 5 woningen verkocht. Alle verkochte woningen hebben een huurprijs lager  dan de sociale huurgrens (€ 710). Elkien werkt gefaseerd aan de herstructurering van de Sinnebuorren in Akkrum. In 2017 zijn daartoe 37 woningen gesloopt uit de huurklasse goedkoop en betaalbaar en 11 nieuwbouwwoningen (NoM) toegevoegd in de huurprijsklasse betaalbaar laag III. De herstructurering in Akkrum gaat ook in 2018 door.

Elkien streeft naar een gemiddeld energieneutrale kernvoorraad in 2030. Energieneutraal hanteren we als standaard in de nieuwbouw, maar onze ambitie geldt ook voor woningverbetering. In 2017 zijn geen woningverbeteringsprojecten in de gemeente Heerenveen gepland. Verduurzaming heeft plaats gevonden door investeringen in sloop en nieuwbouw in Akkrum.

Leefbaarheidsprojecten worden uitgevoerd binnen de kaders van De Buurt Versterkt en de Woningwet 2015.

Elkien werkt intensief samen met de sociale wijk- en dorpenteams op het snijvlak van wonen, zorg en welzijn. In het kader van het nieuwe gemeentelijke beleidsplan zijn voor 2018 aanvullende afspraken gemaakt over de wijze waarop wordt samengewerkt in de sociale teams, met inachtneming van de specifieke rollen en taken van de verschillende partijen. Elkien is erg positief over de samenwerking en het nieuwe beleid “de Opstapper” van de gemeente Heerenveen.

In 2017 zijn in de gemeente Heerenveen 2 woningen toegewezen aan statushouders.

Elkien hanteert een huurbeleid dat uitgaat van marktconforme huren op basis van taxaties van haar woningen. Aanpassing naar de streefhuren vindt plaats bij mutatie. De jaarlijkse huurverhoging voor de doelgroep van beleid was inflatievolgend (0,3%) overeenkomstig de afspraken met Nieuw Elan. Voor huishoudens met een inkomen > € 40.349 is een huurverhoging van 4,3% gerekend.

Het bezit van Elkien in Littenseradiel was in 2017 in de volgende huurprijsklassen verdeeld:

Passend toewijzen

Elkien wijst passend toe, conform de Woningwet. 98% van de toewijzingen in de gemeente Littenseradiel is gedaan aan huishoudens met een inkomen < € 36.165 (wettelijke norm: 80%). Tevens is aan 98% van de huishoudens met recht op huurtoeslag een woning toegewezen met een huur passend bij het inkomen (norm: 95%).

Woninglasten

Elkien werkt aan een energieneutrale portefeuille De beoogde ingrepen leiden tot een forse verbetering van de energieprestatie en het comfort van de woning. Bij woningverbetering blijven de woonlasten voor zittende huurders gelijk of worden lager dan voor de verbetering. Huren van woningen die energieneutraal zijn, blijven beneden de aftoppingsgrens. Wel wordt de huurders een duurzaamheidsvergoeding gevraagd. In de gemeente Littenseradiel heeft geen woningverbetering of nieuwbouw plaatsgevonden in 2017.

Voorkomen huurachterstanden

In Littenseradiel werken we samen met het sociaal team. De huurachterstand van zittende huurders in Heerenveen bedraagt per 31 december 2017 € 18.507 (inclusief vertrokken huurder € 59.366). Dit bedrag is ten opzichte van het begin van het jaar gedaald. In 2017 hebben in Littenseradiel 2 uitzettingen ten gevolge van schulden plaatsgevonden.

Elkien heeft in de gemeente Littenseradiel Wommels als focuskern. In 2017 is door  partijen gezamenlijk een analyse van de vraag naar en het aanbod van sociale huurwoningen in de dorpen (met een beperkt aantal dorpen als pilot) en bekijken aansluitend wat voor beleid daarop per dorp nodig wordt geacht. De gemeente Littenseradiel voert deze afspraak samen uit met de gemeente Leeuwarden en Franekeradeel gelet op de komende fusie (Waadhoeke), Súdwest Fryslân en Opsterland. Middels enquêtes en beschikbare data en informatie is een analyse gemaakt van de vraag en het aanbod in een aantal kleine kernen in de gemeente Littenseradiel. Partoer is gevraagd om op basis van de beschikbare informatie een advies uit te brengen. Begin 2018 wordt een gezamenlijke rapportage uitgebracht. In 2017 zijn er 142 woningen verkocht aan Wonen Noordwest Friesland. Daarnaast zijn nog 11 andere woningen verkocht. Op 7 woningen na hebben alle verkochte woningen een huurprijs lager dan de sociale huurgrens (€ 710).

In 2017 zijn geen woningverbeteringsprojecten in de gemeente Littenseradiel gepland. Wel is € 108.000 besteed aan planmatig onderhoud.

Leefbaarheidsprojecten worden uitgevoerd binnen de kaders van “De Buurt Versterkt” en de Woningwet 2015

Elkien werkt intensief samen met de sociale teams. In 2017 is in de gemeente Littenseradiel 1 woning toegewezen aan statushouders en 1 woning aan een sociaal urgent.