Volkshuisvestelijk verslag per gemeente

Gemeente Leeuwarden

Elkien heeft in de gemeente Leeuwarden 9.340 woningen en 162 overige verhuureenheden. Met de gemeente Leeuwarden en de huurdersvereniging Nieuw Elan zijn prestatieafspraken gemaakt over 2017.

Betaalbaarheid

Huurbeleid

Elkien hanteert een huurbeleid dat uitgaat van marktconforme huren op basis van taxaties van haar woningen. Aanpassing naar de streefhuur vindt plaats bij mutatie. De jaarlijkse huurverhoging voor de doelgroep van beleid was inflatievolgend (0,3%) overeenkomstig de afspraken met Nieuw Elan. Voor huishoudens met een inkomen > € 40.349 is een huurverhoging van 4,3% gerekend.

Het bezit van Elkien in Leeuwarden was in 2017 in de volgende huurprijsklassen verdeeld:

Passend toewijzen

Elkien wijst passend toe, conform de Woningwet. 99% van de toewijzingen in de gemeente Leeuwarden is gedaan aan huishoudens met een inkomen < € 36.165 (wettelijke norm: 80%). Tevens is aan 99% van de huishoudens met recht op huurtoeslag een woning toegewezen met een huur passend bij het inkomen (norm: 95%).

Woninglasten

Elkien werkt aan een energieneutrale portefeuille. De beoogde ingrepen leiden tot een forse verbetering van de energieprestatie en het comfort van de woning. Bij woningverbetering blijven de woonlasten voor zittende huurders gelijk of worden lager dan voor de verbetering. Huren van woningen die energieneutraal zijn, blijven beneden de aftoppingsgrens. Wel wordt de huurders een duurzaamheidsvergoeding gevraagd. Onderstaande mutaties in het bezit hebben in de gemeente Leeuwarden plaatsgevonden.

Aantallen nieuwbouw en woningverbetering Leeuwarden

Aantallen nieuwbouw en woningverbetering Leeuwarden
2017     Nieuwbouw 2017   Woningverbetering
Aantal     43   226
Energielabel     A++   A++
Netto huur     573   454
Energieprestatievergoeding     29   0

Voorkomen huurachterstanden

We werken in Leeuwarden samen in het convenant “Iedereen Financieel Fit”. We zien kansen huurders nog eerder een helpende hand te bieden door schuldpreventie en vroege interventie bij betalingsachterstanden. We onderzoeken de mogelijkheden voor het vroegtijdig signaleren en voorkomen van schulden. Elkien draait mee in de pilot radicale schuldhulpverlening. Daartoe is in het najaar gestart met het project van de Coöperatie Amargi. Het project wordt in het tweede kwartaal van 2018 geëvalueerd. In de samenwerking met het sociaal wijkteam zijn 119 probleemsituaties overgedragen.

De huurachterstand van zittende huurders in Leeuwarden bedraagt per 31 december 2017 afgerond € 837.000 (inclusief vertrokken huurder € 1.495.000). Dit bedrag is ten opzichte van het begin van het jaar gedaald. In 2017 hebben in Leeuwarden 19 uitzettingen ten gevolge van schulden plaatsgevonden.

Beschikbaarheid

Elkien richt zich op Leeuwarden en Grou als de groei- en focuskern. In de overige kernen zal Elkien haar bezit in de komende jaren afstoten.

In 2017 is een gezamenlijke analyse gemaakt van de vraag naar en het aanbod van sociale huurwoningen in de dorpen. De gemeente Leeuwarden voert deze afspraak samen uit met de gemeente Littenseradiel en Franekeradeel gelet op de fusie (Waadhoeke),  Súdwest Fryslân en Opsterland. Middels enquêtes en beschikbare data en informatie is een analyse gemaakt van de vraag en het aanbod in een aantal kleine kernen in de genoemde gemeenten. Partoer is gevraagd om op basis van de beschikbare informatie een advies uit te brengen. Begin 2018 is een gezamenlijke rapportage uitgebracht (met een beperkt aantal dorpen als pilot) om te komen tot een beleid voor de dorpen.

Voor de kern Grou is een visie ontwikkeld voor het herstructureringsgebied waarbij het totale dorp Grou is beschouwd. Deze visie wordt verder uitgewerkt in het bod 2019 en besproken met de betrokken bewoners, plaatselijk belang en de andere stakeholders.

Toevoegingen en onttrekkingen aan het bezit in Leeuwarden

In 2017 heeft Elkien 43 nieuwbouwwoningen toegevoegd aan de woningvoorraad in Leeuwarden. Dit betreft Schieringen-Zuid fase 3 (29 woningen) en 14 woningen in Tolhuizen fase 1, welke oorspronkelijk gepland stonden voor 2016. Het project in Grou aan de Noorderdwarsstraat (9 woningen) wordt opgeleverd in het eerste kwartaal van 2018. De geplande projecten in de Balistraten (45 woningen, vanwege procedures met omwonenden) en Oldegalileën (14 woningen, vanwege grondsanering) hebben vertraging opgelopen. In totaal zijn er in 2017 door Elkien 92 woningen gesloopt, waarvan 89 woningen in de categorie goedkoop en 3 woningen in de categorie betaalbaar laag. In 2017 zijn er in de gemeente Leeuwarden 65 huurwoningen verkocht waarvan 60 woningen met een huurprijs lager dan € 710.

Daarnaast is door twee woongroepen in de gemeente Leeuwarden de wens geuit de woningen over te nemen. De businesscase was door deze woongroepen niet rendabel te maken. De woningen worden nu verhuurd aan de leden van de woongroepen en de regels ten aanzien van de toewijzingsnorm zijn passend gemaakt voor deze woongroepen.

Woningkwaliteit

Elkien werkt aan een portefeuille die energieneutraal en voor 80% “zorgklaar” is. De woonlasten voor de zittende huurders blijven gelijk of worden lager. In 2017 heeft Elkien voor Leeuwarden € 35 miljoen besteed aan woningverbetering (438 woningen). Werkzaamheden in het planmatig onderhoud worden zoveel mogelijk geïntegreerd met woningverbeteringsprojecten. Daar bovenop is in de gemeente Leeuwarden nog eens een bedrag van ruim € 5 miljoen uitgegeven aan planmatig onderhoud. Dit vindt met name plaats aan woningen waar woningverbetering (nog) niet aan de orde is. 

In 2017 zijn 180 woningen opgeleverd. 46 woningen daarvan waren overloop van het project aan de Jan van Scorelstraat dat in 2016 is gestart. Met name in de complexen waar veel woningen zijn heeft het proces met de bewoners (70% instemming) langer geduurd dan vooraf voorzien. De woningen in Bilgaard worden in het voorjaar van 2018 opgeleverd. De werkzaamheden in de Wielenpolle (50 woningen) zijn in 2017 gestart en worden in het eerste kwartaal van 2018 opgeleverd. De kwaliteit van 25 woningen  in Grou aan de Kieviststraat is dusdanig dat de ingreep beperkt is gebleven tot extra onderhoud.

Omgevingskwaliteit

Leefbaarheidsprojecten worden uitgevoerd binnen de kaders van De Buurt Versterkt en de Woningwet 2015.

Uitgaven Leefbaarheid Leeuwarden

bedragen x €1000

Uitgaven Leefbaarheid Leeuwarden
Gemeente Vastgoed Leefbaarheid Sociaal Leefbaarheid Relationeel Leefbaarheid Organisatie kosten Totaal (x€1000)
Leeuwarden 28 83 113 1 033 1 254

Elkien werkt intensief samen met sociale wijk- en dorpenteams, gemeente en politie. Voor de woningverbetering in Heechterp is een gezamenlijke aanpak (fysiek en sociaal) ontwikkeld. In 2018 worden eerst 96 woningen verbeterd. Tegelijkertijd wordt de visie verder geconcretiseerd door beleid voor toewijzing te formuleren. Doel is meer sturing op doelgroepen en het voor de wijk behouden van betrokken en actieve bewoners. Elkien werkt samen met het bewonersbedrijf Heechterp-Schieringen. Het bewonersbedrijf heeft in 2017 het schoonmaakonderhoud verzorgd in de algemene ruimten van 110 appartementen in de Boksdoornstraat en de Vuurdoornstraat.

Welzijn, zorg en bijzondere doelgroepen

Elkien faciliteert zoveel mogelijk de huisvesting van bijzondere doelgroepen in het kader van scheiden van wonen en zorg. Een goede begeleiding door zorgpartijen is hierbij essentieel.  We merken dat het nodig is door de ontwikkelingen in sociaal domein en zorg om in de evaluatie van ons portefeuilleplan te kijken naar de huisvesting van bijzondere doelgroepen. Wij krijgen vragen over het huisvesten van diverse groepen die (nog) niet zelfstandig willen of kunnen wonen. Bij voorkeur zouden we de analyse naar deze vraagdruk in gezamenlijkheid willen uitvoeren. Daarom vragen we de gemeenten om een nader onderzoek te doen naar de vraag vanuit de verschillende groepen. Bij voorkeur op Friese schaal.

Elkien merkt dat er meer personen met verward gedrag in de wijken komen wonen. Dat kan leiden tot overlast en soms tot gevaarlijke situaties. Meer regie vanuit de gemeente is gewenst. Hierover zijn prestatieafspraken gemaakt voor 2018. Elkien stelt maximaal 10% van de vrijkomende woningen beschikbaar voor het huisvesten van statushouders. 38 van de vrijgekomen woningen zijn beschikbaar gesteld en geaccepteerd voor de huisvesting van statushouders.

Sinds 1 juli 2017 is de huisvesting van statushouders geen wettelijke verplichting meer voor corporaties. In de prestatieafspraken voor 2018 zijn daarom met de gemeente Leeuwarden afspraken gemaakt over beleid over urgentie en de huisvesting van statushouders.

Kengetallen Leeuwarden

Kengetallen Leeuwarden
Verhuur en toewijzing gemeente Leeuwarden 2017
Aantal mutaties 1240
Mutatiegraad 12,90%
Gemiddelde zoekduur actief woningzoekenden (dagen) 320
Gemiddelde reactiegraad 55,6
Gemiddelde acceptatiegraad 4,7
Woningen naar statushouders 38
Totaal Toewijzingen DAEB < € 710,68 1183
Totaal toewijzingen < € 35.737 1176
Totaal toewijzingen > € 35.737 64
Totaal aantal ontruimingen 20
Ontruimingen vanwege huurachterstand 19
Ontruimingen vanwege hennepkwekerij/overlast 1

Mutaties in bezit

Gemeente Leeuwarden

Mutaties in bezit
    12/31/2016 Aankoop Sloop Verkoop Bouw 12/31/2017
Goedkoop   2 944 - ‑89 ‑6 - 2 849
Betaalbaar   6 006 - ‑3 ‑49 43 5 997
Duur t/m hoogste grens   417 - - ‑5 - 412
Duur boven hoogste grens   249 - - ‑5 - 244
Totaal   9 616 - ‑92 ‑65 43 9 502

Bewonerscommissies

Bewonerscommissies
Bewonerscommissie Wijk/buurt/complex Gemeente
BOC Aldlan Weideflora e.o. (hoogbouw) Leeuwarden
HWG Winiaherne Smidsbuurt Leeuwarden
HV Hollanderwijk Hollanderdijk e.o. Leeuwarden
HWG Huizum-west Bakker Korffstraat e.o. Leeuwarden
BC De Nieuwe Driehoek Cambuursterpad e.o. Leeuwarden
BC Dulfplein Dulf 12-hoog Leeuwarden
HWG De Ee Van der Weijstraat e.o. Leeuwarden
HWG Wielenpolle Grote Wielenstraat e.o. Leeuwarden
HWG Schepenbuurt Aakstraat e.o. Leeuwarden
BC Hagedoornplein Hagedoornplein e.o. Leeuwarden
ABC Acaciastraat e.o. Leeuwarden
BC  Eikenflats Eikenstraat (3 flats) Leeuwarden
HV Canadezenlaan Canadezenlaan/Dragoonsplein Leeuwarden
BC Eigen Brood Bovenal Hoeksterplein e.o. Leeuwarden
MFC De Jokse Jokse onevennummers Leeuwarden
BC De Jokse Jokse 4- en 12-hoog Leeuwarden
BC De Dulf 4 De Dulf 4-hoog Leeuwarden
BC De Hofwijck Bieruma Oostingweg e.o. Leeuwarden
BC Indische Buurt Balistraat e.o. Leeuwarden
BC St Anthony Gasthuis Grote Kerkstraat Leeuwarden
Woongroep Willemskade Willemskade 40 Leeuwarden
BC Westerpark Marssumerstraat e.o. Leeuwarden
BC Tramstraat Tramstraat e.o. Leeuwarden
BC Surinamestraat West Indische Buurt Leeuwarden
BC Verlengde Schrans Verlengde schrans Leeuwarden
BC Eeltsje Folkertsmawei Westeinde Leeuwarden
BC De Bird 4 hoog De Bird Leeuwarden
BC Eeburg Taco van de Veenplein Leeuwarden
BC Joksedam Joksedam Leeuwarden
BC Nieuwstraatje Nieuwstraatje e.o. Leeuwarden
BC Zwarte Schaap Schapestraat Leeuwarden
BC Auke Stellingwerfstraat Auke Stellingwerf Oud Leeuwarden
BC Jan Lievenstraat e.o. Jan Lievenstraat Leeuwarden
BC Dulf 7 hoog De Dulf Leeuwarden
BC Bird 7 hoog De Bird Leeuwarden
Voogdenoverleg Tweebaksmarkt Tweebaksmarkt Leeuwarden
BC Carel van Roordastate Grou Leeuwarden

Gemeente Súdwest-Fryslân

Elkien heeft in de gemeente Súdwest-Fryslân 6.175 woningen en 24 overige verhuureenheden.

In 2016 was er geen vastgestelde woonvisie in Súdwest-Fryslân. Elkien heeft wel een bod uitgebracht voor het jaar 2017. In overleg met de gemeente en de beide huurdersorganisaties is afgesproken dat Elkien de voorgenomen werkzaamheden, zoals opgenomen in het uitgebracht bod, in 2017 zou uitvoeren. Dit is vastgelegd in een verkorte versie van prestatieafspraken. Aanvullend zijn afspraken opgenomen over:

  • Het onderzoek dat samen met andere gemeenten en huurdersorganisaties wordt gedaan in een aantal kernen om een analyse te maken van vraag en aanbod
  • Aanvullende afspraken rondom het met urgentie huisvesten van statushouders; dit naar aanleiding van het feit dat de gemeente in 2016 een achterstand had op het huisvesten van statushouders

Betaalbaarheid

Huurbeleid

Elkien hanteert een huurbeleid dat uitgaat van marktconforme huren op basis van taxaties van haar woningen. Aanpassing naar de streefhuren vindt plaats bij mutatie. De jaarlijkse huurverhoging voor de doelgroep van beleid was inflatievolgend (0,3%) overeenkomstig de afspraken met Nieuw Elan. Voor huishoudens met een inkomen > € 40.349 is een huurverhoging van 4,3% gerekend.

Het bezit van Elkien in Súdwest-Fryslân was in 2017 in de volgende huurprijsklassen verdeeld:

Passend toewijzen

Elkien wijst passend toe, conform de Woningwet. 98% van de toewijzingen in de gemeente Súdwest Fryslân is gedaan aan huishoudens met een inkomen < € 36.165 (wettelijke norm: 80%). Tevens is aan 97% van de huishoudens met recht op huurtoeslag een woning toegewezen met een huur passend bij het inkomen (norm: 95%).

Woninglasten

Elkien werkt aan een energieneutrale portefeuille. De beoogde ingrepen leiden tot een forse verbetering van de energieprestatie en het comfort van de woning. Bij woningverbetering blijven de woonlasten voor zittende huurders gelijk of worden lager dan voor de verbetering. Huren van woningen die energieneutraal zijn, blijven beneden de aftoppingsgrens. Wel wordt de huurders een duurzaamheidsvergoeding gevraagd. Onderstaande mutaties in het bezit hebben in de gemeente Súdwest-Fryslân plaatsgevonden.

Aantallen nieuwbouw en woningverbetering Súdwest Fryslân

bedragen x €1000

Aantallen nieuwbouw en woningverbetering Súdwest Fryslân
2017     Nieuwbouw   Woningverbetering  
Aantal     41   194  
Energielabel     A++   A++/A+/B  
Netto huur     592   459  
Energieprestatievergoeding     63   0  

Voorkomen huurachterstanden

In de gemeente Súdwest-Fryslân wordt samengewerkt met het sociaal team om huurachterstanden te voorkomen. Per 31 december 2017 bedroegen de huurachterstanden bij zittende huurders € 353.000 (€ 605.000 inclusief vertrokken huurders). In 2017 hebben er 5 uitzettingen plaatsgevonden als gevolg van huurachterstanden.

Beschikbaarheid

Overeenkomstig het portefeuilleplan bevindt de kernvoorraad van Elkien zich in Sneek inclusief Oppenhuizen, Scharnegoutum, IJlst en IJsbrechtum (groot-Sneek), Bolsward, Heeg, Woudsend, Makkum en Witmarsum als de groei- en focuskernen. In de overige kernen zal Elkien haar bezit in de komende 15 jaar afstoten.

Samen met de gemeenten Leeuwarden, Littenseradiel, Waadhoeke en Opsterland hebben Elkien en de gemeente Súdwest-Fryslân onderzoek gedaan naar vraag en aanbod. Middels enquêtes en beschikbare data en informatie is een analyse gemaakt van de vraag en het aanbod in een aantal kleine kernen in de gemeente Súdwest-Fryslân. Partoer is gevraagd om op basis van de beschikbare informatie een advies uit te brengen. Begin 2018 wordt een gezamenlijke rapportage uitgebracht.

Samen met Patyna doet Elkien in diverse kernen onderzoek naar de mogelijkheden om woningen aan te bieden aan de doelgroep van de corporaties. Woningen worden zorgklaar gemaakt in die kernen waar ook voldoende zorginfrastructuur beschikbaar is. In 2017 zijn 41 zorgwoningen Talmastate Heech opgeleverd.

In 2017 zijn er 4 woningen, in de huurprijsklasse betaalbaar laag III, in de Noorderhoek in Sneek gesloopt in het kader van de herstructurering van deze wijk. 

In 2017 zijn er in de gemeente Súdwest-Fryslân 89 huurwoningen verkocht waarvan 81 woningen met een huurprijs lager dan € 710.

Woningkwaliteit

Voor het bod van 2017 heeft Elkien samen met haar ketenpartners voorstellen ontwikkeld voor de woningverbetering. Dit heeft geresulteerd in een voorstel voor het verbeteren van 94 woningen met een gemiddelde EPC van 0,18. Hiermee is een investering gemoeid van € 8.600.000.

De ingrepen per woning zijn afhankelijk van de huidige staat en aard van de woning. Naast investeringen in het energieneutraal maken van de woningen (isolatie en installaties) worden uitgaven gedaan in planmatig onderhoud, asbestverwijdering en onderhoud aan keukens, douches en toilet. Dit wordt per complex en per woning bepaald.

In 2017 zijn 54 woningen opgeleverd. In Sneek, Worp Tjaardastraat is 1 blok opgeleverd, de overige woningen worden in het voorjaar van 2018 opgeleverd. Ook 24 woningen aan de Jancko Douwamastraat te Sneek zijn gereed in het voorjaar van 2018. In Witmarsum zijn 10 woningen opgeleverd in februari 2018.

Omgevingskwaliteit

Leefbaarheidsprojecten worden uitgevoerd binnen de kaders van De Buurt Versterkt en de Woningwet 2015. Elkien werkt intensief samen met sociale wijk- en dorpenteams, gemeente en politie.

Uitgaven Leefbaarheid Súdwest-Fryslân

Uitgaven Leefbaarheid Súdwest-Fryslân
Gemeente Vastgoed Leefbaarheid Sociaal Leefbaarheid Relationeel Leefbaarheid Organisatie kosten Totaal (x€1000)
Súdwest Fryslân 42 88 61 675 866

Welzijn, zorg en bijzondere doelgroepen

Omdat Súdwest-Fryslân een achterstand had bij het huisvesten van statushouders zijn aanvullende afspraken gemaakt met de gemeente en de huurdersorganisaties. Elkien stelt vrijkomende woningen met urgentie beschikbaar voor het huisvesten van statushouders. Volgens afspraak met de huurdersorganisaties neemt de gemiddelde zoekduur voor actief woningzoekenden met niet meer dan 1 maand toe. Huurderving voor woningen die langer dan noodzakelijk worden vastgehouden, wordt door de gemeente vergoed. 22 van de vrijgekomen woningen (3,8% van de gemuteerde woningen) zijn beschikbaar gesteld en geaccepteerd voor de huisvesting van statushouders. Volgens afspraak heeft Elkien ook nog een groot aantal verkoopwoningen gereserveerd voor de huisvesting van statushouders. Deze woningen zijn grotendeels  terug gegaan in de verkoopportefeuille of de reguliere verhuur. Omdat de taakstelling voor de gemeenten sterk afnam en omdat er in 2017 sprake was van een groot aantal gevallen van gezinshereniging, was er geen extra inzet nodig. De gemiddelde zoekduur is dan ook niet toegenomen als gevolg van het beschikbaar stellen van extra woningen voor het huisvesten van statushouders.

Kengetallen Súdwest-Fryslân

Kengetallen Súdwest-Fryslân
Verhuur en toewijzing gemeente Súdwest Fryslân 2017
Aantal mutaties 575
Mutatiegraad 9,40%
Gemiddelde zoekduur actief woningzoekenden (dagen) 340*
Gemiddelde reactiegraad 40
Gemiddelde acceptatiegraad 2,8
Woningen naar statushouders 22
Totaal Toewijzingen DAEB < € 710,68 545
Totaal toewijzingen < € 35.737 546
Totaal toewijzingen > € 35.737 29
Totaal aantal ontruimingen 5
Ontruimingen vanwege huurachterstand 5
Ontruimingen vanwege hennepkwekerij/overlast 0

Mutaties in bezit

Mutaties in bezit
    12/31/2016 Aankoop Sloop Verkoop Bouw 12/31/2017
Goedkoop   1 775 - ‑1 ‑12 - 1 762
Betaalbaar   3 971 - ‑1 ‑63 41 3 948
Duur t/m hoogste grens   357 - -2 ‑6 - 349
Duur boven hoogste grens   148 - - ‑8 - 140
Totaal   6 251 - ‑4 ‑89 41 6 199

Bewonerscommissies

Bewonerscommissies
Bewonerscommissie Wijk/buurt/complex Gemeente
BC Nij Ylostins Ylostinslaan IJlst Súdwest- Fryslân
BC Talmastate Spinnekop Heeg Súdwest- Fryslân
BC Bosplein Bosplein e.o. Sneek Súdwest- Fryslân
BC Ny Nazareth Sytsingawiersterleane Sneek Súdwest- Fryslân
De Wettertoer Scherhemstraat Sneek Súdwest- Fryslân
BC Frittemastate Frittemastate Sneek Súdwest- Fryslân
BC Noorderhoek Noorderhoek Sneek Súdwest- Fryslân
BC Worp Tjaarda Worp Tjaarda Sneek Súdwest- Fryslân
BC Martinushof Nieuwmarkt e.o. Bolsward Súdwest- Fryslân

Gemeente Opsterland

Elkien heeft in de gemeente Opsterland 2254 woningen. Met de gemeente Opsterland en de huurdersvereniging De Bewonersraad zijn prestatieafspraken gemaakt over 2017.

Betaalbaarheid

Elkien hanteert een huurbeleid dat uitgaat van marktconforme huren op basis van taxaties van haar woningen. Aanpassing naar de streefhuren vindt plaats bij mutatie. De jaarlijkse huurverhoging voor de doelgroep van beleid was inflatievolgend (0,3%) overeenkomstig de afspraken met Nieuw Elan. Voor huishoudens met een inkomen > € 40.349 is een huurverhoging van 4,3% gerekend.

Het bezit van Elkien in Opsterland was in 2017 in de volgende huurprijsklassen verdeeld:

Passend toewijzen

Elkien wijst passend toe, conform de Woningwet. 96% van de toewijzingen in de gemeente Opsterland is gedaan aan huishoudens met een inkomen < € 36.165 (wettelijke norm: 80%). Tevens is aan 97% van de huishoudens met recht op huurtoeslag een woning toegewezen met een huur passend bij het inkomen (norm: 95%).

Woninglasten

Elkien werkt aan een energieneutrale portefeuille in 2030. De beoogde ingrepen leiden tot een forse verbetering van de energieprestatie en het comfort van de woning. Bij woningverbetering blijven de woonlasten voor zittende huurders gelijk of worden lager dan voor de verbetering. Huren van woningen die energieneutraal zijn, blijven beneden de aftoppingsgrens. Wel wordt de huurders een duurzaamheidsvergoeding gevraagd. Onderstaande mutaties in het bezit hebben in de gemeente Opsterland plaatsgevonden.

Aantallen nieuwbouw en woningverbetering Opsterland

Aantallen nieuwbouw en woningverbetering Opsterland
2017     Nieuwbouw   Woningverbetering  
Aantal     12   40  
Energielabel     A++   A++  
Netto huur     583   461  
Energieprestatievergoeding     84   87  

Voorkomen huurachterstanden

In de gemeente Opsterland werken we samen met de sociale teams en gebiedsteams. De huurachterstand van zittende huurders in Opsterland bedraagt per 31 december 2017 €  102.000 (inclusief vertrokken huurder € 202.000. Dit bedrag is ten opzichte van het begin van het jaar gedaald. In 2017 hebben in Opsterland 1 uitzetting ten gevolge van huurachterstand plaatsgevonden.

Beschikbaarheid

In Opsterland is op basis van een pilot in een aantal kernen, een analyse gemaakt naar vraag en aanbod in de dorpen. Partoer is gevraagd om op basis van de beschikbare informatie een advies (2018) uit te brengen ten aanzien van beschikbaarheid in de dorpen. In 2018 wordt een separate analyse voor Gorredijk gemaakt.

In 2017 zijn er 27 woningen verkocht uit de verkoopvijver. Hiervan had 1 woning een huur hoger dan de sociale huurgrens (€ 710). Er zijn in de gemeente Opsterland in 2017 geen woningen gesloopt. De voorgenomen sloop van 28 woningen aan de Jan Eisengastrjitte is opgeschoven naar 2018. De reden hiervoor is dat na overleg met omwonenden, bewoners en gemeente de plannen zijn aangepast.

Woningkwaliteit

Elkien werkt aan een portefeuille die energieneutraal en voor 80% “zorgklaar” is. De woonlasten voor de zittende huurders blijven gelijk of worden lager. De ingrepen per woning zijn afhankelijk van de huidige staat en aard van de woning. Naast investeringen in het energieneutraal maken van de woningen (isolatie en installaties) worden uitgaven gedaan in planmatig onderhoud, asbestverwijdering en onderhoud aan keukens, douches en toilet. Dit wordt per complex en per woning bepaald. In 2017 zijn 40 woningen opgeleverd aan de Heerenacker te Gorredijk.

Omgevingskwaliteit

Leefbaarheidsprojecten worden uitgevoerd binnen de kaders van De Buurt Versterkt en de Woningwet 2015. Bij iedere activiteit in het kader van leefbaarheid wordt gekeken welk positief effect deze heeft op de leefbaarheid in een wijk, buurt of dorp. De samenwerking met de sociale teams en gebiedsteams is goed. In Opsterland is specifieke aandacht voor straten met gemengd (huur/koop) bezit. Hier houden gemeente en Elkien toezicht op het gebruik van woningen en tuinen en zorgen voor tijdige handhaving bij signalen over oneigenlijk gebruik. Als er onjuist gebruik van woningen of slecht onderhoud van tuinen wordt gesignaleerd, dan gaat Elkien in gesprek met de huurders.

Uitgaven Leefbaarheid Opsterland

bedragen x €1000

Uitgaven Leefbaarheid Opsterland
Gemeente Vastgoed Leefbaarheid Sociaal Leefbaarheid Relationeel Leefbaarheid Organisatie kosten Totaal (x€1000)
Opsterland 16 32 20 245 313

Welzijn, zorg en bijzondere doelgroepen

Met de gemeente Opsterland heeft Elkien een convenant Sociaal Team. Het convenant is geëvalueerd. Dit wordt in 2018 herzien zodat het op de huidige wet- en regelgeving en de maatschappelijke ontwikkelingen is aangepast. De samenwerking is goed maar er is meer regie vanuit de gemeente gewenst, met name als het gaat om personen met verward gedrag. Waarbij we ook een geleidelijke toename in Opsterland zien.

Elkien heeft voldoende geschikte woningen voor senioren in Opsterland. De vraagdruk van senioren op deze woningen wordt jaarlijks in beeld gebracht in onze monitor. Elkien werkt actief mee aan de Woonzorgatlas Friesland waarin het aanbod en de (toekomstige) vraag naar wonen met zorg in kaart worden gebracht.

Elkien stelt maximaal 10% van de vrijkomende woningen beschikbaar voor het huisvesten van statushouders in de gemeente Opsterland. De vraag naar woningen voor statushouders is sterk gedaald. In 2017 heeft Elkien 9 woningen aan deze doelgroep in Opsterland toegewezen. Daarnaast faciliteert Elkien de huisvesting van bijzondere doelgroepen in het kader van scheiden wonen en zorg.

 

Kengetallen Opsterland

Kengetallen Opsterland
Verhuur en toewijzing gemeente Opsterland 2017
Aantal mutaties 218
Mutatiegraad 9,70%
Gemiddelde zoekduur actief woningzoekenden (dagen) 256
Gemiddelde reactiegraad 20
Gemiddelde acceptatiegraad 20,3
Woningen naar statushouders 9
Totaal Toewijzingen DAEB < € 710,68 202
Totaal toewijzingen < € 35.737 199
Totaal toewijzingen > € 35.737 19
Totaal aantal ontruimingen 1
Ontruimingen vanwege huurachterstand 1
Ontruimingen vanwege hennepkwekerij/overlast 0

Mutaties in bezit

Mutaties in bezit
    12/31/2016 Aankoop Sloop Verkoop Bouw 12/31/2017
Goedkoop   441 - - ‑3 - 438
Betaalbaar   1 659 - - ‑20 12 1 651
Duur t/m hoogste grens   110 - - ‑3 - 107
Duur boven hoogste grens   59 - - ‑1 - 58
Totaal   2 269 - - ‑27 12 2 254

Bewonerscommissies

Bewonerscommissies
Bewonerscommissie Wijk/buurt/complex Gemeente
Castanumstate De Buorren Lippenhuizen Opsterland
Waldhus Te Neijenhuiswei Wijnjewoude Opsterland
De Hoop Gorredijk Opsterland
Boekehiem Fundatielaan Beetsterzwaag Opsterland
De Wilgenhof Van Lyndenpark Beetsterzwaag Opsterland
BC Teningehus Fokke van Damwei Tijnje Opsterland

Gemeente Heerenveen

Elkien heeft in de gemeente Heerenveen 598 woningen. Met de gemeente Heerenveen en de huurdersvereniging De Bewonersraad zijn prestatieafspraken gemaakt over 2017.

Betaalbaarheid

Elkien hanteert een huurbeleid dat uitgaat van marktconforme huren op basis van taxaties van haar woningen. Aanpassing naar de streefhuren vindt plaats bij mutatie. De jaarlijkse huurverhoging voor de doelgroep van beleid was inflatievolgend (0,3%) overeenkomstig de afspraken met Nieuw Elan. Voor huishoudens met een inkomen > € 40.349 is een huurverhoging van 4,3% gerekend.

Het bezit van Elkien in Heerenveen was in 2017 in de volgende huurprijsklassen verdeeld:

Passend toewijzen

Elkien wijst passend toe, conform de Woningwet. 97% van de toewijzingen in de gemeente Heerenveen is gedaan aan huishoudens met een inkomen < € 36.165 (wettelijke norm: 80%). Tevens is aan 100% van de huishoudens met recht op huurtoeslag een woning toegewezen met een huur passend bij het inkomen (norm: 95%).

Woninglasten

Elkien werkt aan een energieneutrale portefeuille. De beoogde ingrepen leiden tot een forse verbetering van de energieprestatie en het comfort van de woning. Bij woningverbetering blijven de woonlasten voor zittende huurders gelijk of worden lager dan voor de verbetering. Huren van woningen die energieneutraal zijn, blijven beneden de aftoppingsgrens. Wel wordt de huurders een duurzaamheidsvergoeding gevraagd. Onderstaande mutaties in het bezit hebben in de gemeente Heerenveen plaatsgevonden.

Aantallen nieuwbouw en woningverbetering Heereneveen

bedragen x €1000

Aantallen nieuwbouw en woningverbetering Heereneveen
2017     Nieuwbouw   Woningverbetering  
Aantal     11   -  
Energielabel     A++   -  
Netto huur     589   -  
Energieprestatievergoeding     90   -  

Voorkomen huurachterstanden

In Heerenveen werken we intensief samen met het sociaal team. De huurachterstand van zittende huurders in Heerenveen bedraagt per 31 december 2017 €24.958 (inclusief vertrokken huurder € 46.291). Dit bedrag is ten opzichte van het begin van het jaar gedaald. In 2017 hebben in Heerenveen 2 uitzettingen ten gevolge van huurachterstanden plaatsgevonden.

Beschikbaarheid

In 2017 zijn 5 woningen verkocht. Alle verkochte woningen hebben een huurprijs lager  dan de sociale huurgrens (€ 710). Elkien werkt gefaseerd aan de herstructurering van de Sinnebuorren in Akkrum. In 2017 zijn daartoe 37 woningen gesloopt uit de huurklasse goedkoop en betaalbaar en 11 nieuwbouwwoningen (NoM) toegevoegd in de huurprijsklasse betaalbaar laag III. De herstructurering in Akkrum gaat ook in 2018 door.

Woningkwaliteit

Elkien streeft naar een gemiddeld energieneutrale kernvoorraad in 2030. Energieneutraal hanteren we als standaard in de nieuwbouw, maar onze ambitie geldt ook voor woningverbetering. In 2017 zijn geen woningverbeteringsprojecten in de gemeente Heerenveen gepland. Verduurzaming heeft plaats gevonden door investeringen in sloop en nieuwbouw in Akkrum.

Omgevingskwaliteit

Leefbaarheidsprojecten worden uitgevoerd binnen de kaders van De Buurt Versterkt en de Woningwet 2015.

Uitgaven Leefbaarheid Heerenveen

Uitgaven Leefbaarheid Heerenveen
Gemeente Vastgoed Leefbaarheid Sociaal Leefbaarheid Relationeel Leefbaarheid Organisatie kosten Totaal (x€1000)
Heerenveen 8 8 5 65 87

Welzijn, zorg en bijzondere doelgroepen

Elkien werkt intensief samen met de sociale wijk- en dorpenteams op het snijvlak van wonen, zorg en welzijn. In het kader van het nieuwe gemeentelijke beleidsplan zijn voor 2018 aanvullende afspraken gemaakt over de wijze waarop wordt samengewerkt in de sociale teams, met inachtneming van de specifieke rollen en taken van de verschillende partijen. Elkien is erg positief over de samenwerking en het nieuwe beleid “de Opstapper” van de gemeente Heerenveen.

In 2017 zijn in de gemeente Heerenveen 2 woningen toegewezen aan statushouders.

Kengetallen Heerenveen

Kengetallen Heerenveen
Verhuur en toewijzing gemeente Heerenveen 2017
Aantal mutaties 69
Mutatiegraad 12.16%
Gemiddelde zoekduur actief woningzoekenden (dagen) 298
Gemiddelde reactiegraad 27,4
Gemiddelde acceptatiegraad 3,1
Woningen naar statushouders 2
Totaal Toewijzingen DAEB < € 710,68 68
Totaal toewijzingen < € 35.737 68
Totaal toewijzingen > € 35.737 1
Totaal aantal ontruimingen 3
Ontruimingen vanwege huurachterstand 2
Ontruimingen vanwege hennepkwekerij/overlast 1

Mutaties in bezit

Mutaties in bezit
    12/31/2016 Aankoop Sloop Verkoop Bouw 12/31/2017
Goedkoop   228 - -30 ‑2 - 196
Betaalbaar   378 - -7 ‑3 11 379
Duur t/m hoogste grens   18 - - - - 18
Duur boven hoogste grens   5 - - - - 5
Totaal   629 - -37 ‑5 11 598

Bewonerscommissies

Bewonerscommissies
Bewonerscommissie Wijk/buurt/complex Gemeente
Molkfabrik Tsjerkebuorren Aldeboarn Heerenveen
D’alde skoalle Leechein Akkrum Heerenveen

Gemeente Littenseradiel

Elkien heeft in de gemeente Littenseradiel 533 woningen. Met de gemeente Littenseradiel en de huurdersvereniging De Bewonersraad zijn prestatieafspraken gemaakt over 2017. De gemeente Littenseradiel is per 1 januari 2018 middels een herindeling opgegaan in de gemeente De Waadhoeke, Leeuwarden en Súdwest-Fryslân. Het bezit in de gemeente de Waadhoeke is aan collega corporatie Wonen Noordwest Friesland verkocht in 2017.

Betaalbaarheid

Elkien hanteert een huurbeleid dat uitgaat van marktconforme huren op basis van taxaties van haar woningen. Aanpassing naar de streefhuren vindt plaats bij mutatie. De jaarlijkse huurverhoging voor de doelgroep van beleid was inflatievolgend (0,3%) overeenkomstig de afspraken met Nieuw Elan. Voor huishoudens met een inkomen > € 40.349 is een huurverhoging van 4,3% gerekend.

Het bezit van Elkien in Littenseradiel was in 2017 in de volgende huurprijsklassen verdeeld:

Passend toewijzen

Elkien wijst passend toe, conform de Woningwet. 98% van de toewijzingen in de gemeente Littenseradiel is gedaan aan huishoudens met een inkomen < € 36.165 (wettelijke norm: 80%). Tevens is aan 98% van de huishoudens met recht op huurtoeslag een woning toegewezen met een huur passend bij het inkomen (norm: 95%).

Woninglasten

Elkien werkt aan een energieneutrale portefeuille De beoogde ingrepen leiden tot een forse verbetering van de energieprestatie en het comfort van de woning. Bij woningverbetering blijven de woonlasten voor zittende huurders gelijk of worden lager dan voor de verbetering. Huren van woningen die energieneutraal zijn, blijven beneden de aftoppingsgrens. Wel wordt de huurders een duurzaamheidsvergoeding gevraagd. In de gemeente Littenseradiel heeft geen woningverbetering of nieuwbouw plaatsgevonden in 2017.

Voorkomen huurachterstanden

In Littenseradiel werken we samen met het sociaal team. De huurachterstand van zittende huurders in Heerenveen bedraagt per 31 december 2017 € 18.507 (inclusief vertrokken huurder € 59.366). Dit bedrag is ten opzichte van het begin van het jaar gedaald. In 2017 hebben in Littenseradiel 2 uitzettingen ten gevolge van schulden plaatsgevonden.

Beschikbaarheid

Elkien heeft in de gemeente Littenseradiel Wommels als focuskern. In 2017 is door  partijen gezamenlijk een analyse van de vraag naar en het aanbod van sociale huurwoningen in de dorpen (met een beperkt aantal dorpen als pilot) en bekijken aansluitend wat voor beleid daarop per dorp nodig wordt geacht. De gemeente Littenseradiel voert deze afspraak samen uit met de gemeente Leeuwarden en Franekeradeel gelet op de komende fusie (Waadhoeke), Súdwest Fryslân en Opsterland. Middels enquêtes en beschikbare data en informatie is een analyse gemaakt van de vraag en het aanbod in een aantal kleine kernen in de gemeente Littenseradiel. Partoer is gevraagd om op basis van de beschikbare informatie een advies uit te brengen. Begin 2018 wordt een gezamenlijke rapportage uitgebracht. In 2017 zijn er 142 woningen verkocht aan Wonen Noordwest Friesland. Daarnaast zijn nog 11 andere woningen verkocht. Op 7 woningen na hebben alle verkochte woningen een huurprijs lager dan de sociale huurgrens (€ 710).

Woningkwaliteit

In 2017 zijn geen woningverbeteringsprojecten in de gemeente Littenseradiel gepland. Wel is € 108.000 besteed aan planmatig onderhoud.

Omgevingskwaliteit

Leefbaarheidsprojecten worden uitgevoerd binnen de kaders van “De Buurt Versterkt” en de Woningwet 2015

Uitgaven Leefbaarheid Littenseradiel

bedragen x €1000

Uitgaven Leefbaarheid Littenseradiel
Gemeente Vastgoed Leefbaarheid Sociaal Leefbaarheid Relationeel Leefbaarheid Organisatie kosten Totaal (x€1000)
Littenseradiel 2 8 8 58 76

Welzijn, zorg en bijzondere doelgroepen

Elkien werkt intensief samen met de sociale teams. In 2017 is in de gemeente Littenseradiel 1 woning toegewezen aan statushouders en 1 woning aan een sociaal urgent.

Kengetallen Littenseradiel

Kengetallen Littenseradiel
Verhuur en toewijzing gemeente Littenseradiel 2017
Aantal mutaties 68
Mutatiegraad 12,90%
Gemiddelde zoekduur actief woningzoekenden (dagen) 240
Gemiddelde reactiegraad 11,6
Gemiddelde acceptatiegraad 2,3
Woningen naar statushouders 1
Totaal Toewijzingen DAEB < € 710,68 64
Totaal toewijzingen < € 35.737 63
Totaal toewijzingen > € 35.737 5
Totaal aantal ontruimingen 0
Ontruimingen vanwege huurachterstand 0
Ontruimingen vanwege hennepkwekerij/overlast 0

Mutaties in bezit

Mutaties in bezit
    12/31/2016 Aankoop Sloop Verkoop Bouw 12/31/2017
Goedkoop   257 - - ‑68 - 189
Betaalbaar   400 - - ‑75 - 325
Duur t/m hoogste grens   17 - - -3 - 14
Duur boven hoogste grens   12 - - -7 - 5
Totaal   686 - - ‑153 - 533

Gemeente De Fryske Marren

Elkien heeft in de gemeente De Fryske Marren 60 woningen. Als gevolg van een gemeentelijke herindeling is het dorp Terherne toegevoegd aan de gemeente De Fryske Marren. Elkien heeft de voorkeur om de woningen in dit dorp over te dragen aan een andere toegelaten instelling die actief is in deze gemeente. Tot nu toe is geen van de andere corporaties daartoe bereid geweest.

Gezien het kleine aantal woningen is een beperkte set prestatieafspraken gemaakt. Waar gewenst en mogelijk sluit Elkien zich aan bij activiteiten die door de andere partijen worden geïnitieerd. Elkien heeft bestuurlijke overleggen met betrekking tot de prestatieafspraken bijgewoond en vanuit haar bescheiden rol een bijdrage geleverd. In dit jaarverslag wordt volstaan met het vermelden van de kengetallen.

Kengetallen De Fryske Marren

Kengetallen De Fryske Marren
  De Fryske Marren
Huurachterstand zittende huurders 31-12-2017 € 8 828
Huurachterstand inclusief vertrokken huurders 31-12-2017 € 22 667
Uitzettingen als gevolg van huurachterstanden 0
Toewijzingsnorm: percentage toewijzingen met een inkomen lager dan € 36.165 86%
Passendheidstoets (huishoudens welke een woning toegewezen hebben gekregen met een huur passend bij hun inkomen) 100%
Jaarlijkse huurverhoging doelgroep van beleid 0,30%
Jaarlijkse huurverhoging huishoudens met inkomen > € 40.349 4,30%
Uitgaven leefbaarheid € 9 000
Huisvesting statushouders geen
Aantal mutaties 7
Mutatiegraad 13,8
Gemiddelde zoekduur actief woningzoekenden 247
Gemiddelde reactiegraad 9,3
Gemiddelde acceptatiegraad 1,25
Totaal Toewijzingen DAEB < € 710,68 7
Totaal toewijzingen < € 35.737 6
Totaal toewijzingen > € 35.737 1
Verkoop 0
Nieuwbouw 0
Sloop 0
Woningverbetering 0
Uitgaven planmatig onderhoud 2017 € 514 910
Bewonerscommissies geen

Mutaties in bezit

Mutaties in bezit
    12/31/2016 Aankoop Sloop Verkoop Bouw 12/31/2017
Goedkoop   17 - - - - 17
Betaalbaar   40 - - - - 40
Duur t/m hoogste grens   1 - - - - 1
Duur boven hoogste grens   2 - - - - 2
Totaal   60 - - - - 60

Gemeenten Smallingerland en Tytsjerksteradiel

Elkien heeft in de gemeente Smallingerland 69 woningen en in de gemeente Tytsjerksteradiel 15 woningen. Gezien het geringe aantal woningen zijn met beide gemeenten geen prestatieafspraken gemaakt en zijn geen specifieke activiteiten ondernomen ten aanzien van investeringen in het woningbezit, leefbaarheid of anderszins.

Elkien heeft het voornemen haar bezit in deze gemeenten complexmatig te verkopen. Hierover heeft met de beide gemeenten overleg plaatsgevonden en is een zienswijze gevraagd op dit voornemen. In dit verslag wordt volstaan met het benoemen van de kengetallen voor de beide gemeenten.

Kengetallen Smallingerland en Tytsjerksteradiel

Kengetallen Smallingerland en Tytsjerksteradiel
  Smallingerland Tytsjerksteradiel
Huurachterstand zittende huurders 31-12-2017 4 250 1 195
Huurachterstand inclusief vertrokken huurders 31-12-2017 7 026 1 195
Uitzettingen als gevolg van huurachterstanden 0 0
Toewijzingsnorm: percentage toewijzingen met een inkomen lager dan € 36.165 50% 100%
Passendheidstoets (huishoudens welke een woning toegewezen hebben gekregen met een huur passend bij hun inkomen) 100% (betreft bezit boven huurtoeslaggrens) 100% (betreft geliberaliseerd bezit)
Jaarlijkse huurverhoging doelgroep van beleid 0,30% 0,30%
Jaarlijkse huurverhoging huishoudens met inkomen > € 40.349 4,30% 4,30%
Uitgaven leefbaarheid € 10 000 € 2 000
Huisvesting statushouders 0 0
Aantal mutaties 9 1
Mutatiegraad 13,46 6,7
Gemiddelde zoekduur actief woningzoekenden (dagen) 74 29
Gemiddelde reactiegraad 2 1
Gemiddelde acceptatiegraad 1,67 1
Totaal Toewijzingen DAEB < € 710,68 2 1
Totaal toewijzingen < € 35.737 1 1
Totaal toewijzingen > € 35.737 8 0
Verkoop 3 1
Nieuwbouw 0 0
Sloop 0 0
Woningverbetering 0 0
Uitgaven planmatig onderhoud 2017 Valt binnen VVE Valt binnen VVE
Bewonerscommissies (de Eems en de Lanen te Drachten) 2 0

Mutaties in bezit Smallingerland

Mutaties in bezit Smallingerland
    12/31/2016 Aankoop Sloop Verkoop Bouw 12/31/2017
Goedkoop   - - - - - -
Betaalbaar   30 - - - - 30
Duur t/m hoogste grens   17 - - - - 17
Duur boven hoogste grens   25 - - -3 - 22
Totaal   72 - - -3 - 69

Mutaties in bezit Tytsjerksteradiel

Mutaties in bezit Tytsjerksteradiel
    12/31/2016 Aankoop Sloop Verkoop Bouw 12/31/2017
Goedkoop   - - - - - -
Betaalbaar   - - - - - -
Duur t/m hoogste grens   13 - - - - 13
Duur boven hoogste grens   3 - - -1 - 2
Totaal   16 - - - - 15